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La otra crisis de vivienda: 41 millones de mexicanos necesitan mejorar su hogar
El crédito disponible se concentra en la adquisición de inmuebles, mientras persisten brechas para financiar ampliaciones, reparaciones y servicios básicos
Millones de viviendas en México requieren ampliaciones, reparaciones y mejoras para elevar sus condiciones de habitabilidad, una necesidad que enfrenta limitaciones de financiamiento.
El problema habitacional de México no se limita a la falta de nuevas viviendas, también está en las condiciones de millones de hogares que requieren ampliaciones, reparaciones, servicios y certeza sobre la propiedad de sus terrenos.
Según Hábitat para la Humanidad, 41.1 millones de personas en México se encuentran en necesidad de vivienda incremental, cifra que representa 60.5% de la población identificada con alguna necesidad habitacional en el país. Sin embargo, la magnitud de esta necesidad contrasta con la disponibilidad y articulación de los instrumentos para atenderla.
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“El número de instrumentos identificados en esta categoría a menudo está fragmentado y refleja una débil integración entre los sistemas de tierra, finanzas e infraestructura, lo que plantea un desafío para atender este tipo de necesidades de vivienda”, señala el estudio Radiografía del Continuo global de vivienda, 2026.
La estimación de 41.1 millones de personas se construye a partir de 11.4 millones de viviendas con déficit cualitativo identificadas por la Comisión Nacional de Vivienda en el 2024, multiplicadas por un promedio de 3.6 ocupantes por vivienda, de acuerdo con la metodología utilizada por Hábitat para la Humanidad.
El financiamiento, la pieza pendiente
La vivienda incremental comprende procesos progresivos que permiten mejorar los hogares existentes y los asentamientos donde se ubican. Entre las principales necesidades identificadas están:
- Ampliación y reparación de viviendas existentes.
- Regularización y titulación de terrenos.
- Acceso a servicios e infraestructura.
- Mejoramiento de asentamientos y barrios.
- Construcción progresiva mediante autoconstrucción.
El diagnóstico identifica una amplia variedad de políticas públicas relacionadas con este segmento, pero advierte que los mecanismos financieros disponibles no tienen la misma profundidad para atender su magnitud.
“Los programas de mejoramiento a gran escala carecen de una estructura fuerte de financiamiento, incluyendo microfinanzas para vivienda, opciones de financiamiento mixto para el mejoramiento de barrios e instrumentos municipales basados en la tierra”, destaca el estudio.
Esta fragmentación dificulta que los recursos destinados al mejoramiento de los hogares se articulen con las necesidades de infraestructura, suelo y regularización de los asentamientos.
La brecha también alcanza a los hogares con empleo informal, que enfrentan mayores dificultades para acceder a los mecanismos financieros existentes, debido a que buena parte de ellos está vinculada con trabajadores del sector formal.
En el sistema participan instituciones como Infonavit, Fovissste y Sociedad Hipotecaria Federal, que cuentan con instrumentos para adquisición, construcción, ampliación y mejoramiento de vivienda. Sin embargo, el informe advierte que la oferta financiera continúa más orientada hacia las soluciones hipotecarias formales.
Una necesidad que va más allá de comprar una casa
La radiografía también identifica otras necesidades habitacionales. Además de los 41.1 millones de personas que requieren soluciones incrementales, estima 9.5 millones con necesidad de vivienda social y 16.6 millones que podrían requerir soluciones asequibles provistas a través del mercado.
Estas categorías corresponden a personas que necesitan acceder a una vivienda nueva mediante apoyos públicos o mecanismos de mercado, mientras que la vivienda incremental se refiere principalmente a mejorar las condiciones de hogares y asentamientos existentes.
La diferencia es relevante porque la vivienda incremental concentra 60.5% de las personas identificadas con alguna necesidad habitacional, por encima de las categorías social y mercado.
Sin embargo, el estudio señala que las políticas y mecanismos de financiamiento disponibles tienen una mayor orientación hacia la generación de vivienda nueva y las soluciones hipotecarias formales.
El diagnóstico plantea que México cuenta con iniciativas para el mejoramiento urbano, la regularización de la tenencia y el apoyo a la autoconstrucción, pero su escala y profundidad financiera parecen modestas frente a la magnitud de las necesidades de vivienda incremental.
El informe plantea que “reequilibrar la combinación de políticas y mecanismos de financiamiento hacia la modernización” podría fortalecer la eficacia del sistema de vivienda en México, sin dejar de atender las necesidades de vivienda social y las soluciones habilitadas por el mercado.