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Centros de datos abren una nueva frontera para el mercado inmobiliario industrial
La demanda de inmuebles especializados crece con los servicios digitales, pero la disponibilidad de suelo, electricidad y agua condiciona el desarrollo de nuevos proyectos
La expansión de los centros de datos abre oportunidades para el mercado inmobiliario industrial en México, aunque su desarrollo depende de la disponibilidad de energía y agua.
El crecimiento de los servicios digitales abre una nueva oportunidad para el mercado inmobiliario industrial en México con los centros de datos, instalaciones que requieren condiciones distintas a las de una nave convencional, desde el suministro eléctrico continuo hasta sistemas especializados de enfriamiento y conectividad.
Querétaro, Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara concentran el desarrollo de este segmento, de acuerdo con EY, firma que identifica a los centros de datos como uno de los nichos de mayor crecimiento del sector inmobiliario industrial. Querétaro destaca como el principal nodo del país, mientras que las otras ciudades ofrecen ventajas relacionadas con la cercanía con los usuarios digitales, la actividad industrial y la disponibilidad de talento tecnológico.
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El mercado mexicano de centros de datos fue valuado en 1,060 millones de dólares en el 2024 y podría alcanzar 2,270 millones en el 2030, con una tasa de crecimiento anual compuesta de 13.53%, según EY. Por su parte, la Asociación Mexicana de Data Centers estima que entre el 2025 y el 2030 podrían incorporarse 1,516 megawatts de capacidad adicional, respaldados por más de 18,000 millones de dólares en inversión directa.
La demanda no responde únicamente a la inteligencia artificial, sino también al comercio electrónico, las telecomunicaciones, el almacenamiento en la nube y las plataformas de streaming. Samuel Vázquez, economista principal de BBVA Research México, explicó durante la presentación del informe Situación Inmobiliaria que el crecimiento de estos servicios exige más infraestructura para almacenar y procesar información.
“Me gustaría ser enfático en esta parte de que se trata de todos los servicios digitales y no solo la parte de inteligencia artificial”, dijo Vázquez. A escala mundial, BBVA Research estima que la capacidad instalada de centros de datos pasará de alrededor de 110 gigawatts a 200 gigawatts en el 2030.
Más que construir una nave industrial
Los centros de datos requieren servidores, equipos de almacenamiento, componentes electrónicos, sistemas eléctricos, generadores de respaldo y mecanismos de enfriamiento. Según las estimaciones de especialistas citadas por Vázquez, la construcción puede representar entre 10 y 20% del costo total de estas instalaciones, mientras que el resto corresponde al equipamiento necesario para su operación.
México cuenta con capacidades industriales para participar en esa cadena de suministro, tanto por la construcción de parques y naves industriales como por la producción de componentes electrónicos y sistemas de enfriamiento. Durante su exposición, Vázquez destacó el papel del país en este último rubro.
“México incluso es una potencia a nivel internacional en la producción y exportación de sistemas de enfriamiento”, afirmó el economista, quien planteó que la proveeduría nacional representa una oportunidad ante las necesidades de equipamiento de estos inmuebles.
Energía y agua condicionan los proyectos
La disponibilidad de suelo y conectividad influye en la ubicación de los centros de datos, pero el suministro eléctrico es determinante para su operación. EY reporta que México cuenta con entre 235 y 250 megawatts de capacidad instalada, además de 74 megawatts en construcción, aunque su comunicado no precisa la fecha de corte de estas cifras.
La firma advierte que el fortalecimiento de las redes de transmisión y la agilización de las interconexiones serán fundamentales para concretar nuevos proyectos. Alonso Díaz Barriga, socio de Impuestos Internacionales y Transacciones de EY México, explicó que la disponibilidad eléctrica distingue a estos inmuebles de otros desarrollos industriales.
“En los centros de datos, el factor decisivo es la capacidad de ofrecer energía suficiente, estable y continua”, afirmó Díaz Barriga. El directivo agregó que no basta con generar electricidad, sino que también es necesario llevarla hasta los lugares donde se desarrollarán los proyectos con la confiabilidad que requieren estas instalaciones.
El agua representa otra condicionante para el desarrollo. BBVA Research advierte que México enfrenta un estrés hídrico sostenido y que los sistemas convencionales de enfriamiento pueden demandar cantidades importantes de este recurso. Como alternativa, Vázquez planteó el uso de sistemas de enfriamiento seco, que reducen significativamente el consumo de agua, aunque implican mayores costos de construcción y no eliminan por completo la demanda hídrica.
EY identifica ventajas para México por su cercanía con Estados Unidos, la conectividad, el nearshoring y la disponibilidad de talento especializado; sin embargo, el desarrollo de nuevos centros de datos dependerá de las condiciones que ofrezca cada ubicación, en particular del acceso a energía y agua, así como de la infraestructura necesaria para mantener sus operaciones.
(Con información de Fernando Gutiérrez)