Si estás pensando comprar una casa con un crédito hipotecario, estas son mis recomendaciones generales:

1. Antes de pensar en un crédito hipotecario, debes tener un fondo de emergencias completo (que cubra al menos tres meses de gasto familiar) y estar libre de otras deudas.

2. También deberías tener ahorrado una cantidad como enganche —al menos 20% del valor de la propiedad. Mientras más enganche, menor deuda, lo que te puede dar además mayor flexibilidad.

3. No tomes un crédito a más de 15 años. Si necesitas tomar el plazo de 20 años para poder pagar la mensualidad, es una señal de que estás comprando algo que no puedes pagar con comodidad.

4. La mensualidad no debe ser mayor a la tercera parte de tus ingresos mensuales (aunque es mucho mejor que no supere 25 por ciento).

5. El crédito hipotecario tiene que ser con mensualidades fijas, no crecientes. Y con tasa fija, no decreciente. En otras palabras: tasa fija y pagos fijos durante todo el plazo.

6. Busca la tasa de interés más baja posible, pero toma en cuenta el Costo Anual Total. Algunos bancos parece que ofrecen una tasa menor, pero te cobran una comisión fija al mes por “autorización diferida” que puede incrementar el costo del financiamiento.

7. Debes tener la posibilidad de hacer pagos anticipados sin ninguna penalización y sin un monto mínimo (algunos bancos limitan esta posibilidad, te dicen que el pago anticipado tiene que ser mínimo de una mensualidad adicional y no un monto menor).

8. Los pagos anticipados, idealmente, deben disminuir el plazo y no la mensualidad.

Como mencioné en la primera parte, contratar un crédito hipotecario implica adquirir un compromiso de muy largo plazo. Durante todo ese tiempo, tenemos la obligación de pagar una mensualidad. Mientras más alta sea, menos dinero vamos a tener para otras cosas. Comprar una casa es motivo de ilusión, pero si no lo hacemos bien, puede convertirse en una carga financiera muy severa que durará durante muchos años.

Si tomamos una mensualidad que nos queda muy apretada, si tenemos otras deudas o no contamos con un fondo para emergencias, cualquier imprevisto será muy difícil de solventar y nos generará un estrés financiero terrible.

Hoy los bancos nos ofrecen la posibilidad de financiar, en algunos casos, hasta 100% del valor de la propiedad. Para ellos es mejor: nos prestan más, nos endeudamos más, ellos cobran más intereses. Pero también tomemos en cuenta: mientras más deuda tomemos, menor será el valor de la propiedad que podremos adquirir de acuerdo a nuestra capacidad de pago. Tener dinero ahorrado como enganche nos puede ayudar a tener una mensualidad más cómoda, o a acceder a una mejor propiedad. Nos da más opciones.

¿Por qué mensualidades fijas y no crecientes? Porque el costo financiero del crédito termina siendo muchísimo mayor. Además, los ingresos no necesariamente crecen en términos reales en la misma proporción al incremento de nuestro compromiso de pago. Es mucho más sano tener una mensualidad fija con la posibilidad de hacer pagos anticipados, en la medida en la que incrementen nuestros ingresos. Lo mismo con el plazo: es cierto que la mensualidad es menor en un crédito a 20 años, pero la diferencia en realidad no es tanta (el costo financiero sí).

Recordemos que los intereses de los créditos hipotecarios se calculan sobre saldos insolutos. Si hoy debemos un millón de pesos y la tasa de interés anual es del 9%, este mes se generarán 7,500 pesos en intereses. Si nuestra mensualidad es de 8,000 pesos, cubriremos los intereses (7,500) y el resto será capital. En otras palabras, nuestra deuda se reducirá sólo en 500 pesos y quedará en 999,500. Sobre este monto se generarán los intereses el siguiente mes y así sucesivamente. Por eso es tan importante hacer pagos anticipados durante toda la vida del crédito pero particularmente en los primeros años, para que nuestra deuda baje más rápido, se generen menos intereses y podamos pagar en un tiempo mucho menor.

Pero eso lo podemos hacer sólo si contratamos un crédito hipotecario de manera inteligente y con la flexibilidad financiera suficiente.

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Joan Lanzagorta

Coach en Finanzas Personales

Patrimonio

Ejecutivo de alto nivel en seguros y reaseguro con visión estratégica de negocio, alta capacidad de liderazgo, negociación y gerencia.

Además es columnista de Finanzas Personales en El Economista, Coach en Finanzas Personales y creador de la página planeatusfinanzas.com

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