La entrada al mercado de Fibra Educa (clave de cotización: EDUCA) marcará una nueva generación de fibras en el sector, contrastando con los demás competidores en términos de la administración, gobierno corporativo y enfoque de mercado.

Fibra Educa será el primer vehículo especializado en el segmento educativo, con una oferta pública ya registrada en la Bolsa Mexicana de Valores. Punto Casa de Bolsa y Credit Suisse actuarán como colocadores líderes; Santander y Banorte como intermediarios colocadores, y Coloca será el agente estructurador. El tipo de oferta será primario y se llevará a cabo en México, con fecha de emisión el próximo 27 de junio del 2018, por un total de 7,475 millones de pesos, considerando la opción de sobreasignación.

El destino de estos recursos será para el pipeline de adquisición, integrado por 87 propiedades, el cual duplicaría el tamaño del portafolio inicial en términos de superficie e ingresos. Fibra Educa se mantiene confiada de ejecutar estos recursos en un periodo no mayor a 12 meses, acompañado de un apalancamiento adecuado para acelerar los tiempos de adquisición.

Es importante señalar que actualmente no existe algún competidor en los demás fibras que busque consolidar el segmento educativo. Por lo anterior estimamos que se tendrá oportunidad de adquirir o desarrollar activos educativos con una rentabilidad superior al promedio de mercado.

Con base en las estimaciones de EDUCA, existen más de 11,000 escuelas privadas enfocadas a la educación de nivel medio y superior, las cuales podrían conformar el mercado objetivo del fibra, siendo unos de los pocos competidores enfocados en la adquisición en este nicho.

El rango propuesto en el precio de salida es de 20-23 pesos por CBFI. Estos precios reflejarían una rentabilidad (Cap Rate) superior a 10%, incluso en el rango alto de colocación, con base en las rentas observadas del portafolio inicial, nivel que consideramos superior al promedio de los competidores en el mercado. Cabe mencionar que este rango de precios anticipa un descuento importante en la valuación de referencia del portafolio de aportación. Estimamos que con base en los precios de salida propuestos al mercado, Fibra Educa podría lograr un dividend yield superior a 9 por ciento.

La propuesta inicial del fibra es incorporar inmuebles con una ocupación de 100% —nivel no observado en ningún otro fibra— integrados por 52 activos, con una superficie rentable de más de 350,000 m2, bajo distintas marcas como Quick Learning, Universidad ICEL, Universidad Victoria y El Economista.

Uno de los principales objetivos de EDUCA será aportar valor agregado a los inversionistas a través de una administración interna, alienada con los inversionistas minoritarios, la cual implementará un esquema de gastos delgado y transparente.

Fibra Educa será el primer instrumento sin reflejar comisiones de ningún tipo a los inversionistas. Consideramos que este factor será clave bajo la coyuntura actual, en donde han existido diversos cuestionamientos de gobierno corporativo y administración externa ante posibles conflictos de interés en el proceso de crecimiento y operación del portafolio.

Es importante considerar que la mayoría de los fibras en el sector integran un asesor externo, el cual genera comisiones a los inversionistas con base en diferentes métricas, entre las que principalmente se encuentran: asesoría y planeación, administración de activos o representación, incentivos al asesor, y desarrollo o adquisiciones. Estas comisiones pueden representar un porcentaje significativo de los ingresos o rentas generadas en cada uno de los fibras, según los estatutos en cada uno.

En Fibra Educa se buscará integrar un gobierno corporativo sólido, compuesto en su mayoría por miembros independientes (70% del total) que alinearían los intereses con los inversionistas minoritarios. El comité técnico constará en su mayoría de miembros independientes, que autorizarán, principalmente, las adquisiciones y o desarrollos del fibra, las cuales deberán cumplir con diversos criterios, particularmente de rentabilidad.

La aportación de los activos con 100% de ocupación y la importante demanda en este nicho de mercado dotaría al instrumento de un aspecto defensivo respecto a los demás instrumentos en el mercado, de cara a la incertidumbre económica y política en nuestro país. Proporcionaremos mayor información en nuestro sitio web: www.signumresearch.com.

*Armando Rodríguez es gerente de Análisis de Signum Research.