Fibra Upsite alista su debut este 7 de junio en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), luego de haberlo pospuesto.

Su plan inicial cambió. Planeaba llevar a cabo la oferta pública inicial (OPI) el pasado 15 de febrero y recaudar hasta 2,880 millones de pesos. El monto objetivo se redujo a 600 millones de pesos.

Ahora ofrecerá, en una oferta pública restringida en donde sólo participan inversionistas institucionales calificados, 16.2 millones de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios, contra los 446.7 millones previos, a un precio de 37 pesos cada uno, cita el prospecto de colocación.

El fideicomiso de inversión en bienes inmuebles (fibra) informa que estará especializado en el desarrollo de propiedades industriales en México, dirigido a las pequeñas y medianas empresas, un mercado desatendido dentro del sector inmobiliario.

Primera etapa

Arrancará con cinco proyectos a desarrollar en los estados de México, Guanajuato, Chihuahua y Baja California. Previamente contemplaba 10.

“Nuestro modelo financiero preliminar contempla el desarrollo de aproximadamente 17 edificios industriales y de oficinas dentro de los desarrollos con una superficie bruta arrendable aproximada de 233,846 metros cuadrados y una inversión de alrededor de 121 millones de dólares”, cita el documento.

Se estima que el desarrollo de los proyectos iniciará entre este y el próximo año y finalizará entre el 2020 y el 2021.

Los espacios serán de servicios compartidos (coworking), incluirán clústers, edificios industriales “tradicionales” y oficinas dentro de las propiedades.

Fibra Upsite destaca como un diferenciado el programa de garantías de pago de las rentas que ofrecerá a sus clientes y el arrendamiento de los espacios será “por paquete”, en lugar de metros cuadrados.

En una presentación para inversionistas, el fideicomiso inmobiliario industrial expone que usará los 600 millones de pesos que prevé recaudar de la oferta para desarrollar proyectos en terrenos que comprende su cartera inicial y están valorados en 658 millones de pesos. Adicionalmente contratará deuda por 887 millones de pesos.

La inversión total de los proyectos a desarrollar será de 2,241 millones de pesos y el periodo estimado para el desarrollo y estabilización de los inmuebles será de alrededor de cuatro años tras la OPI.

“El mercado objetivo son las 490,000 empresas manufactureras que participan en sectores como el farmacéutico, biotecnología, agroindustrial; manufactura (...) Un número importante de estas empresas se enfrenta a limitaciones de financiamiento y capital que les impide operar en espacios eficientes”, precisa el emisor.

El fideicomiso expone que entre los riesgos relacionados con la inversión está el rumbo que tomará el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) de, el resultado de las elecciones presidenciales y la seguridad en el país.

“Las elecciones del 2018, tanto a nivel federal como local, y la incertidumbre asociada al resultado de las mismas podría afectar de manera importante las actividades, situación financiera, los resultados de operación, los flujos de efectivo y las perspectivas del fideicomiso, y por lo tanto de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios”, expone el emisor.