Mundial 2026: ¿quién capitalizará el negocio inmobiliario comercial fuera del estadio?

El entorno comercial que rodea a los estadios sede del Mundial 2026 muestra diferencias estructurales que podrían traducirse en una captura desigual del gasto durante el torneo: mientras el perímetro del Estadio Azteca llega fortalecido y con crecimiento sostenido, los alrededores del Estadio Akron y del Estadio BBVA mantienen una oferta más limitada y concentrada, de acuerdo con un análisis de Spot2.mx.

Según la plataforma de inmuebles comerciales, que recopiló inventarios entre el 2022 y el 2026, la ventaja del Estadio Azteca es resultado de años de consolidación urbana y densidad comercial que permiten dispersar el consumo más allá de los días de partido.

“En las sedes mundialistas el valor no será solo cuánta gente llega, sino qué tan fácil es moverse, comprar y quedarse en el perímetro inmediato”, señaló Pablo Gadsden, cofundador y director de Crecimiento de Spot2.mx. “Ahí es donde se define si el consumo se distribuye o se concentra”.

Datos que marcan la diferencia

En un radio de 2.5 kilómetros alrededor del Estadio Azteca, el número de comercios pasó de 1,019 a 1,151 entre 2022 y 2026 —un aumento de 13%—, de acuerdo con el inventario y los modelos de desarrollo incluidos en el estudio de Spot2.mx. En contraste, el entorno del Estadio Akron registró una caída de 5% (de 281 a 266 comercios), mientras que el perímetro del Estadio BBVA apenas creció 0.8% (de 251 a 253 comercios).

Estos datos reflejan modelos urbanos distintos: el tejido y la conectividad peatonal del área del Azteca facilitan la aparición y permanencia de negocios de menor escala y servicios de proximidad; en cambio, los entornos de Akron y BBVA, más ligados al automóvil y a desarrollos planeados, tienden a privilegiar formatos más grandes y concentrados.

¿Por qué importa esa diferencia?

La brecha comercial no solo define quién obtiene ventas durante los partidos, sino que condiciona el impacto económico que podría derivarse del torneo. Un distrito con mezcla de usos y tránsito peatonal tiene mayor probabilidad de transformar la afluencia temporal en actividad comercial recurrente.

En contraste, las zonas dominadas por plazas comerciales y desarrollos aislados suelen concentrar la ganancia en pocos puntos y elevar las barreras de entrada para pequeños comerciantes, al limitar la dispersión del gasto hacia el entorno inmediato.

El análisis de Spot2.mx apunta a que, frente a picos de demanda como los que generará el Mundial 2026, los desarrolladores y las grandes marcas cuentan con mayores facilidades para instalarse rápidamente en zonas con oferta concentrada, como las que rodean a los estadios de Guadalajara y Monterrey. Esto puede reducir el margen de participación de operadores locales con menor capacidad financiera.

Este tipo de dinámicas tiende a concentrar el beneficio económico en pocos puntos y a elevar los costos de operación, lo que dificulta la permanencia de pequeños comercios que tradicionalmente han atendido a las comunidades cercanas a estos recintos.

Oportunidades: clústeres en lugar de dispersión

El estudio de Spot2.mx plantea que la oportunidad no está en multiplicar locales dispersos, sino en detonar clústeres comerciales alrededor de nodos bien conectados, con mezcla de servicios, entretenimiento y hospitalidad que funcionen más allá de los días de partido.

Desde esta perspectiva, el Mundial hará más visibles estos entornos para inversionistas y autoridades, por lo que el reto será convertir esa atención en distritos comerciales funcionales y no solo en picos temporales de consumo.

Qué deberían considerar autoridades e inversionistas

De cara al Mundial 2026, el análisis identifica tres prioridades para transformar la visibilidad del evento en beneficios sostenidos:

• Mejorar la conectividad peatonal y el transporte público alrededor de los estadios.
• Diseñar incentivos y esquemas de arrendamiento que permitan la inclusión de pequeños operadores.
• Coordinar proyectos públicos y privados para crear desarrollos de usos mixtos que atraigan actividad durante todo el año.