Transformación en Funo y equilibrio sectorial: señales del rumbo inmobiliario

En un momento clave para el mercado inmobiliario mexicano, Fibra Uno (Funo) presentó en Nueva York una actualización estratégica que busca reposicionar al fideicomiso como el referente del sector.

Al mismo tiempo, los resultados al tercer trimestre de 2025 muestran que las Fibras inmobiliarias del país atraviesan un periodo de disciplina financiera, recuperación operativa y ajustes estructurales que están moldeando un nuevo ciclo de crecimiento.

Dentro del FUNO Day 2025, el anuncio central fue la consolidación del portafolio industrial integrado en Fibra NEXT.

El nuevo vehículo nace con 203 propiedades, 8.1 millones de metros cuadrados de ABR y una ocupación de 97.9 por ciento. Este portafolio ofrece una presencia dominante en la zona metropolitana de la Ciudad de México, donde las rentas industriales han crecido cerca del doble que en otros mercados desde 2022 y la vacancia se redujo de 3.9% a 2% en solo tres años.

La empresa subrayó que el landbank disponible supera los 13 millones de metros cuadrados.

La compañía sostiene que, con el carve out industrial ya concretado, cada segmento del portafolio puede ser evaluado con métricas más claras, lo que debería favorecer una revaloración natural.

Otro anuncio determinante fue la internalización del asesor, programada para enero de 2026.

Funo anticipa ahorros anuales por 1,869 millones de pesos derivados de la eliminación de fees y de una estructura operativa más eficiente. La empresa también destacó mejoras en su perfil de deuda tras recientes refinanciamientos que redujeron los vencimientos de corto plazo por debajo del 5%, con una expectativa de que su nivel de apalancamiento (LTV) disminuya de 38.1% a 33% hacia 2028.

Mientras Fibra Uno avanza en su reorganización estratégica, el resto del sector Fibras cerró un trimestre con resultados heterogéneos pero en general resilientes.

En retail, Fibra Shop mostró estabilidad con un incremento de ingresos de 4.7%, un NOI de 496 millones de pesos y una ocupación total de 94 por ciento. La empresa fortaleció su estructura financiera mediante una emisión de deuda por 700 millones y un crédito sindicado que mejora plazos y diversificación.

El segmento hotelero enfrentó un entorno complicado. En el caso de Fibra Hotel, los ingresos cayeron 2.5% anual y el EBITDA disminuyó 17.5%, aunque la Fibra mantiene un bajo apalancamiento y avanza en proyectos estratégicos como la reconversión del hotel Gamma Tijuana y una inversión relevante en The Ritz-Carlton Cancún con Fibra Danhos.

El segmento industrial continuó siendo el motor del sector. Fibra Prologis reportó una ocupación de 98%, incrementos de 47% en rentas efectivas y un crecimiento de 23% en el FFO por CBFI.

Fibra Macquarie también presentó métricas positivas con aumentos de 8.1% en ingresos por rentas y un AFFO que creció 6.6%. Además, destacó una liquidez cercana a 625 millones de dólares y un portafolio con financiamiento predominantemente verde.

Fibra MTY, por su parte, registró márgenes récord y una estrategia activa de reciclaje de activos que refuerza su solidez operativa.

En usos mixtos, Fibra Danhos tuvo uno de los mejores desempeños del trimestre. La FIBRA reportó un crecimiento de 13.7% en ingresos y un aumento de 14.8% en el NOI, con un margen cercano a 79 por ciento.

Con un apalancamiento de solo 13% y un portafolio de proyectos en expansión, incluyendo desarrollos industriales y comerciales, Danhos consolidó su posición como uno de los vehículos más sólidos del sector.

En conjunto, lo presentado por Funo en su día con inversionistas y el desempeño operativo de las Fibras en el tercer trimestre del 2025 muestran a un sector en transformación.

La demanda industrial continúa en máximos y los portafolios comerciales y de oficinas encuentran estabilidad.

Para Funo, la combinación de su reorganización industrial, su internalización y su estrategia de desapalancamiento podría catalizar una revaloración paulatina. Para el resto del sector, el trimestre confirma que las Fibras mexicanas mantienen fundamentos sólidos y capacidad de adaptación en un mercado competitivo y en plena evolución.