Eficiencia regulatoria para enfrentar la crisis de vivienda

A la vivienda le urge un tren bala. En una anécdota muy conocida, se cuenta que, a mediados del siglo pasado, el gobierno japonés quería conectar Tokio con Osaka de la forma más rápida posible. La propuesta inicial fue diseñar un tren que corriera a 100 km/h. A pesar de que esa idea sonaba en extremo veloz para la década de los cincuenta, los responsables del proyecto querían que corriera al doble. Para alcanzar esa meta, la mejor respuesta posible fue transformar todo el sistema ferroviario.

Para la vivienda pasa algo similar. Necesitamos entender que no podremos dotar de un hogar a todos los que hoy no tienen una casa, si no hacemos cambios estructurales que transformen al sector por completo.

Algunas comunidades han comenzado a entender que, sin soluciones a gran escala que reconfiguren los trámites, habiliten suelo disponible y abran nuevas opciones de financiamiento, será imposible avanzar en la construcción de vivienda suficiente, adecuada y asequible.

Un caso que ilustra este cambio sucede en Vancouver, Canadá, una de las metrópolis con el suelo más caro. En esta ciudad, la Nación Squamish está desarrollando Senakw, un complejo con cerca de 6,000 viviendas distribuidas en 11 torres de hasta 58 pisos, en suelo recuperado dentro de una zona urbana consolidada.

A simple vista suena solamente a un proyecto de gran tamaño, pero lo que lo hace diferente es lo que hay detrás. En primera instancia es que, al encontrarse en una reserva, estuvo libre de las restricciones de zonificación que suelen detener y encarecer la construcción. En segundo lugar, esa misma condición permitió evitar procesos de consulta vecinal que, en muchos casos, terminan por frenar nuevos desarrollos.

El resultado es la construcción de distintos tipos de departamentos y su incorporación al mercado inmobiliario en renta. Con ello, no solo se atiende la demanda de la propia comunidad con miras a las próximas generaciones, sino que también se contribuye a ampliar la oferta y reducir la presión sobre el costo de las rentas en la zona.

Después de esta intervención, se empieza a ver un ligero cambio en esa ciudad. Se está comenzando a cambiar sus regulaciones para lograr una mayor densificación, que pase de casas unifamiliares a complejos dúplex o múltiples.

En otro caso, en Estados Unidos, el Congreso aprobó, con votos de republicanos y demócratas, la 21st Century ROAD to Housing Act, una legislación que incluye medidas como la eliminación de trámites y barreras regulatorias innecesarias, la actualización de las normas para viviendas prefabricadas, la exención de los proyectos de vivienda a pequeña escala de revisiones ambientales federales onerosas, un programa de subvenciones en bloque para los estados que aumenten la oferta de viviendas asequibles, así como medidas para apoyar al sistema financiero y lograr mayores créditos para los compradores.

Aunque no es una solución mágica y tomará algún tiempo que pueda mostrar si los resultados tienen el alcance suficiente para la alta demanda, también muestra que las distintas sociedades están viendo la urgencia de paquetes integrales para atender la necesidad de vivienda.

Las lecciones de México

En México aún padecemos las consecuencias de apostar por fórmulas reduccionistas. Durante años se aplicaron códigos restrictivos y regulaciones superpuestas que hicieron más sencillo construir en zonas alejadas de los centros urbanos. El resultado fue la edificación de cientos de miles de casas que, si bien cumplían con parámetros técnicos, quedaron aisladas del empleo, el transporte público, los servicios de salud y la educación. Al mismo tiempo, los centros de las ciudades se fueron vaciando de familias que no encuentran una oferta de vivienda adecuada y suficiente.

En un esfuerzo por agilizar los trámites, el Gobierno de la Ciudad de México creó la Ventanilla Única para dar curso a los trámites de impacto urbano, impacto ambiental, impacto social, Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo Digital y Certificado Único de Zonificación de Uso del Suelo por Reconocimiento de Actividad, sin tener que ir de una dependencia a otra. Sin duda, es un buen inicio, pero resulta insuficiente ante el tamaño del reto.

Necesitamos actuar sobre los códigos y las regulaciones. No se trata de desmantelar las normas que garantizan la seguridad estructural, la protección civil o la sustentabilidad ambiental. Se trata de auditar y eliminar aquellas restricciones administrativas que duplican procedimientos, alargan plazos y congelan proyectos.

El consenso entre especialistas parece claro: la escasez de vivienda es, en gran medida, resultado de diseños regulatorios acumulados durante años que impiden construir donde existe la demanda. Ciudades más asequibles e incluyentes requieren planeación territorial, infraestructura, densificación inteligente y procesos regulatorios ágiles; es decir, un rediseño completo.

Si queremos alcanzar una alta velocidad en la construcción de vivienda, es urgente abandonar las soluciones simples y transformar el sistema que hoy limita la oferta.