Nearshoring: ¿medimos el éxito de los parques industriales con métricas equivocadas?

Durante los últimos años, el nearshoring ha impulsado uno de los ciclos de expansión industrial más relevantes en México. La llegada de nuevas operaciones manufactureras, el crecimiento de la inversión y el desarrollo acelerado de parques industriales han consolidado al país como un destino estratégico dentro de las cadenas globales de suministro.

Las cifras respaldan esta tendencia. La Ciudad de México registra una disponibilidad aproximada de 2.4% y más de 865 mil metros cuadrados en construcción. Mientras que Monterrey supera los 156 millones de pies cuadrados de inventario industrial y mantiene más de 10.7 millones en desarrollo.

Estos indicadores reflejan un mercado dinámico, pero también uno que comienza a entrar en una nueva etapa. En este contexto, como industria, vale la pena preguntarnos: ¿estamos desarrollando activos preparados para responder a las necesidades del mercado dentro de 15 o 20 años, o sólo inmuebles diseñados para atender la demanda actual?

Durante gran parte de este ciclo de crecimiento, el éxito de los parques industriales se ha medido a través de indicadores como absorción, ocupación, velocidad de comercialización o metros cuadrados desarrollados. Son métricas fundamentales para entender el dinamismo del sector, pero no necesariamente su capacidad para mantenerse vigente conforme evolucionan las exigencias de los ocupantes.

La obsolescencia operativa: un riesgo poco visible

Cuando se habla de depreciación inmobiliaria, normalmente se piensa en el desgaste físico de los edificios. Sin embargo, existe otra forma de deterioro menos evidente que pueda afectar la capacidad de un inmueble para seguir respondiendo a las necesidades del mercado: la obsolescencia operativa.

Este fenómeno puede manifestarse a través de mantenimientos reactivos, procesos fragmentados, decisiones basadas en información limitada o una gestión desarticulada de infraestructura y servicios. Aunque suelen pasar desapercibidos en el corto plazo, con el tiempo pueden afectar la eficiencia y capacidad de respuesta del activo.

Lo más relevante es que este proceso puede desarrollarse incluso en inmuebles con altos niveles de ocupación. Una nave industrial puede mantenerse arrendada y, aun así, perder capacidad para responder a estándares cada vez más exigentes de automatización, eficiencia y flexibilidad.

La siguiente competencia será por desempeño

La evolución del mercado industrial mexicano también está transformando las expectativas de los ocupantes. Las empresas que hoy llegan al país operan bajo esquemas significativamente más complejos que los de hace una década. La manufactura avanzada, la automatización y la digitalización están elevando los requerimientos operativos de las instalaciones industriales.

Bajo este escenario, factores tradicionalmente asociados con la administración de inmuebles comienzan a adquirir una relevancia estratégica para inversionistas, desarrolladores y propietarios. La capacidad para anticipar riesgos, optimizar recursos y garantizar la continuidad operativa podría convertirse en un diferenciador tan relevante como la ubicación o las características constructivas del inmueble.

En este contexto, en Cushman & Wakefield México identificamos que el Facility Management y el Property Management dejan de ser funciones de soporte para convertirse en estrategias que alinean la operación de los activos con objetivos de negocio más amplios, incluyendo la permanencia de las inversiones, la experiencia de los ocupantes y la capacidad de adaptación frente a nuevas condiciones de mercado.

A medida que el mercado incorpora nuevo inventario, la competencia no estará definida únicamente por quién puede ofrecer más espacio disponible, sino por quién puede sostener un mejor desempeño a lo largo del tiempo.

Más allá de construir: el siguiente reto del nearshoring

El nearshoring ha demostrado que México puede desarrollar infraestructura necesaria para responder a una nueva reconfiguración de las cadenas globales de suministro. No obstante, la siguiente prueba para el sector industrial será menos visible, pero igual de relevante: la capacidad de conservar el desempeño de esos activos a lo largo del tiempo.

Si el éxito sigue midiéndose únicamente por metros cuadrados desarrollados, niveles de ocupación o velocidad de comercialización, existe el riesgo de pasar por alto factores que definirán la competitividad futura de los parques industriales. La verdadera diferencia estará en qué tan preparados están para operar de manera eficiente, adaptarse a nuevas exigencias, además de seguir generando valor para propietarios y ocupantes años después de haber sido construidos.

Quizá la pregunta no sea si las métricas actuales son equivocadas, sino si son suficientes para medir el éxito a largo plazo. Para Cushman & Wakefield México, la capacidad de mantener activos resilientes, eficientes y adaptables será uno de los factores que determinarán qué proyectos lograrán capitalizar el impulso del nearshoring más allá del ciclo actual de crecimiento.

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