¿Qué revisar antes de comprar una vivienda si el vendedor no aparece como dueño?

Comprar una vivienda a una persona que no aparece como propietaria en el Registro Público de la Propiedad puede derivar en disputas legales, reclamaciones de terceros e incluso la pérdida del inmueble. Por ello, es necesario verificar la titularidad y las facultades de quien pretende venderlo, advirtió Kallify, empresa especializada en la dictaminación jurídica de inmuebles.

En la Ciudad de México, la inscripción de los actos que transmiten o afectan la propiedad permite que surtan efectos frente a terceros. El Registro Público de la Propiedad sigue el principio de tracto sucesivo, conforme al cual la inscripción de una nueva transmisión debe mantener la continuidad de la cadena registral de titulares.

“Cuando el vendedor no aparece como titular, hay una ruptura en la cadena registral. No siempre significa que la venta sea inválida, pero sí es una señal de alerta que no se debe ignorar”, comentó Diana Sandoval, directora general de Kallify.

La falta de inscripción no significa necesariamente que una compraventa sea inválida. Entre las situaciones que pueden explicar la ausencia de actualización registral están los procedimientos sucesorios pendientes, las escrituras de compraventa que todavía no concluyen su trámite de inscripción y las resoluciones judiciales que reconocen o adjudican la propiedad, pero aún no constan en el Registro.

Cada caso requiere documentos que acrediten los derechos de quien pretende vender. La notaría que intervenga en la operación debe determinar los antecedentes necesarios y el orden de las inscripciones para formalizar la nueva transmisión.

¿Qué riesgos existen al comprar una vivienda?

El riesgo aumenta cuando la persona que ofrece el inmueble carece de derechos sobre él o no cuenta con facultades para actuar en nombre de su propietario. En esos casos, el comprador puede enfrentar juicios sobre la validez de la operación, reclamaciones del dueño legítimo y procedimientos largos y costosos para intentar recuperar su dinero.

Sandoval afirmó que “en el 99% de los casos de una transacción inmobiliaria, se firma un contrato privado con penas convencionales e intercambio de dinero, sin haber realizado una dictaminación jurídica previa”.

La directora general de Kallify agregó que “16% de estas operaciones inmobiliarias presentan un problema en notaría, como puede ser la titularidad en el Registro Público de la Propiedad, que ocasionará retrasos y, en algunos casos, impedirá realizar la operación”.

¿Qué revisar antes de firmar una compraventa?

Ante estos riesgos, Kallify recomienda solicitar una dictaminación jurídica antes de firmar una promesa de compraventa o entregar un anticipo. Entre los aspectos que deben revisarse están:

• Titularidad: comprobar que quien vende sea el propietario registrado del inmueble.
• Copropiedad: verificar si existen copropietarios o un cónyuge cuya autorización sea necesaria para concretar la operación.
• Sucesiones: revisar si existe una herencia pendiente de iniciar o tramitar.
• Gravámenes: comprobar que el inmueble no tenga hipotecas, embargos u otras cargas vigentes.
•  Adeudos: verificar que esté al corriente en el pago del impuesto predial y del servicio de agua.

“Por ello, antes de firmar cualquier contrato de promesa de compraventa, solicita una dictaminación jurídica”, recomendó Sandoval.

La revisión de estos elementos permite detectar problemas que podrían retrasar o impedir la operación antes de que el comprador asuma compromisos económicos.