¿Rentas “justas y razonables” de vivienda?

Clara Brugada abiertamente se ha opuesto a la gentrificación en la CDMX y cree que un buen instrumento en contra de ese fenómeno sería regular y topar las rentas de las viviendas, controlar a las plataformas de hospedaje (los RB&B), e incentivar al comercio local para mantener lo que Brugada califica como “la identidad de barrio”, una idea romántica que evita la modernización de muchos pequeños comercios.

Para impulsar sus posturas controlistas y anticomercado, Brugada envió al Congreso local la iniciativa que ha denominado “Ley de Rentas Justas, Razonables y Asequibles de la CDMX”, cuyo objetivo principal es regular el mercado de alquiler de vivienda y proteger a los inquilinos frente al encarecimiento de las rentas.

Pero, ¿qué es una renta “justa”? En economía no existen los precios justos, solo hay un precio de equilibrio (donde la demanda iguala a la oferta), o bien precios por encima o debajo del equilibrio. Por el mismo razonamiento, ¿qué es una renta “razonable”? Esto es una apreciación muy personal, pues se vincula con las preferencias de los individuos, y con el concepto de “excedente del consumidor”, que es la diferencia positiva entre lo que está dispuesto a pagar y lo que efectivamente pagó. ¿Qué es una renta “asequible”? Esto depende del nivel de ingreso de cada persona; ya que lo que para un individuo es una vivienda asequible, para otra será prohibitivo.

La iniciativa de ley quiere establecer que los incrementos de renta no deban superar la inflación anual. Con ello busca evitar alzas bruscas que obliguen a las

personas a mudarse por no poder pagar el alquiler. En la práctica equivale a una indización de las rentas a la inflación, cercano a un cuasi congelamiento. La iniciativa también contempla programas de apoyo económico para familias que no puedan pagar las rentas en zonas con precios elevados. Esto es como una gentrificación inversa que puede forzar desplazamientos a ciertas colonias.

Limitar el aumento de las rentas puede tener el efecto de reducir la oferta disponible de vivienda, distorsionando al mercado. Es probable que los propietarios tiendan a disminuir su gasto en mantenimiento, con lo que se deterioran los inmuebles y los barrios. Igualmente, desincentivaría a la inversión inmobiliaria, disminuyendo la construcción de viviendas para rentar. Las rentas se relacionan con la calidad de la vivienda y el estado de la colonia, reflejando las condiciones del mercado inmobiliario de una zona específica. Finalmente, la medida podría generar mercados informales así como “pagos por fuera”. La evasión de la pretendida ley sería relativamente sencilla, pues los propietarios podrían establecer contratos estrictamente anuales con una cláusula de no renovación.

Por otro lado, la iniciativa contiene una sola medida positiva: la creación de una “Defensoría Inquilinaria” para mediar las disputas entre arrendadores e inquilinos.

Aunque a Brugada la motiven las mejores intenciones para proteger a los que rentan viviendas, alguien debería asesorarla para hacerle ver las distorsiones que su iniciativa podría generar. Pero seguramente no escucharía, pues su postura ideológica está por encima de toda racionalidad económica.