Tras OPA de Macquarie se intensifica rivalidad en sector industrial

Fibra Macquarie se ha convertido en el activo estratégico más codiciado, desatando una ´guerra´ de ofertas entre Fibra Prologis, Fibra NEXT y Fibra Mty por sus activos.

La Fibra es un fideicomiso de inversión en bienes raíces especializado en inmuebles industriales y comerciales.

Desde que comenzaron las ofertas de adquisición por los activos de Fibra Macquaire, el pasado 25 de febrero, los certificados bursatiles de Macquaire presentan un alza de 13.56 por ciento.

En lo que va del presente año, apuntan una ganancia de 28.38 por ciento.

Los certificados de Macquarie registraron un incremento de 0.65% a un precio de 43.46 pesos por certificado en la jornada de este lunes en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

Las Ofertas Públicas de Adquisición (OPA) por Fibra Macquarie iniciaron formalmente en febrero, con un convenio vinculante con Fibra Prologis.

Fibra Prologis lanzó, el 7 de abril, una OPA por hasta el 100% de los certificados de Fibra Macquarie.

Dicha propuesta ofreció un intercambio de 0.525 certificados de Prologis por cada uno de Macquarie, o un pago en efectivo de 40 pesos por certificado, un monto en efectivo de 7,973 millones de pesos.

Este mes Fibra Monterrey lanzó una OPA de hasta 46.99 pesos por certificado, lo que representa un monto de 8,901 millones de pesos.

Por su parte, Fibra NEXT lanzó una OPA por 47.50 pesos por certificado de Macquaire, es decir, en efectivo por 11,720 millones de pesos.

Los certificados bursatiles de Fibra Mty suben 1.32% desde que empezaron las ofertas, las de Fibra Porlogis se mantienen sin cambios y las de Fibra NEXT retroceden 5.01 por ciento. Se espera que la operación de venta concluya en el próximo verano.

La compañía que comanda Simon Hanna, director general de Fibra Macquarie, está compuesta por 245 propiedades, entre naves industriales y plantas enfocadas en la industria automotriz, y suman un área bruta rentable (ABA) de aproximadamente 2.9 millones de metros cuadrados.

Además, suma 17 inmuebles comerciales, de las cuales nueve operan bajo una alianza estratégica con Grupo Frisa. Entre su portafolio se encuentran centros comerciales como City Shops del Valle y Tecámac Power Center.

El fideicomiso inmobiliario es gestionado por Macquarie Asset Management (MAM), que es la división de gestión de activos de Macquarie Group, un grupo financiero global con sede en Australia y que tiene un valor de capitalización de 86,990 millones de dólares australianos.

Atractivo para el mercado

Roberto Solano, analista del sector Fibras de Monex Casa de Bolsa, dijo que el fideicomiso de inversión en bienes raíces es muy atractivo porque cuenta con un portafolio amplio, con sólidas métricas operativas (ocupación cercana al 95%), activos que reflejan visibilidad en flujos con la gran calidad de arrendatarios, además de una historia de valor de 14 años.

“De manera puntual, la compra de Macquarie resulta atractiva porque permite aumentar la escala de manera inmediata, al mismo tiempo que reduce costos administrativos y comisiones, mejora el poder de negociación con los inquilinos y optimiza la estructura financiera del adquirente”, agregó.

Además, “el entorno de mercado ha presionado a varias Fibras debido a las tasas de interés elevadas y al menor apetito por instrumentos inmobiliarios listados, lo que ha generado una ventana de oportunidad en la que adquirir Fibra Macquarie es más barato que replicar su portafolio desde cero, un factor especialmente atractivo para inversionistas con capital y una visión de largo plazo”.

Octavio Arias, analista de Signum Research, escribió que la intensificación del proceso competitivo por Fibra Macquarie refuerza la narrativa estructural positiva del segmento industrial en México.

“La entrada de Fibra NEXT (escindida de Fibra Uno) y Fibra Mty, además de Prologis, confirma que los portafolios logísticos e industriales continúan siendo el principal foco de capital institucional, impulsado por tendencias como el nearshoring o la relocalización de cadenas de suministro”, explicó el especialista.

Agregó que este proceso introduce una referencia implícita de valuación relevante para el sector. “Las ofertas anunciadas (con primas cercanas o superiores al 20% sobre VWAP; es decir, precio promedio ponderado por volumen) sugieren que los activos industriales continúan transaccionando a múltiplos atractivos, lo que reduce el descuento de Funo respecto a su NAV”.

No obstante, añadió que el entorno competitivo también incrementa riesgos en disciplina de capital. “La participación de múltiples oferentes puede derivar en una dinámica de “subasta”, elevando precios de adquisición y presionando retornos futuros, particularmente en un contexto de tasas elevadas y costo de financiamiento aún restrictivo”.

El Índice Fibras, un indicador bursátil que mide el rendimiento de los fideicomisos de inversión en bienes raíces en la BMV, supera en rendimiento en lo que va del 2026, de la BMV. El índice S&P/BMV Fibras acumula un retorno de 10.09% hasta los 334.89 pesos por unidad, mientras que el principal indicador de la BMV gana 5.5 por ciento.