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Propuesta de presupuesto federal marcará el valor de los inmuebles industriales
La disponibilidad eléctrica, los nuevos corredores de transporte y la expansión de parques productivos influirán en las rentas y en el atractivo de distintas zonas del país
La disponibilidad de energía e infraestructura de transporte gana peso en la ubicación y rentabilidad de los proyectos inmobiliarios industriales.
El mercado inmobiliario industrial podría enfrentar cambios en sus principales zonas de valor a partir de los recursos que plantea la propuesta de presupuesto para infraestructura eléctrica, vial y ferroviaria, así como para nuevos parques y polos de desarrollo.
La propuesta contempla la incorporación de 32,000 megawatts al Sistema Interconectado Nacional, respaldada por 244,000 millones de pesos para modernizar las redes de transmisión y distribución de la Comisión Federal de Electricidad (CFE), de acuerdo con Spot2.mx.
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La disponibilidad eléctrica ya es un factor para determinar la viabilidad de nuevas instalaciones industriales, de acuerdo con Vianey Macías, jefa de Investigación de Mercado de Spot2.mx, quien explicó que la energía adquirió mayor peso en la selección de ubicaciones.
“En los modelos actuales de selección de sitios industriales, la factibilidad eléctrica ha pasado de ser un valor agregado a un filtro de eliminación directa”, dijo Macías.
La presión sobre la red coincide con la construcción de 103 parques industriales que suman más de 21.5 millones de metros cuadrados y requerirán al menos 2,434 megawatts adicionales de capacidad instalada, según datos de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) citados por Spot2.mx.
Energía ya marca diferencias en las rentas
La disponibilidad eléctrica ya tiene un efecto sobre las rentas industriales, pues Spot2.mx reportó que el promedio nacional pasó de 7.90 a 8.60 dólares por metro cuadrado durante el segundo trimestre, un incremento cercano a 9 por ciento.
La plataforma atribuye parte de esta diferencia a la denominada “prima energética”, que representa el sobreprecio de una nave con factibilidad eléctrica documentada frente a otra que no cuenta con ella.
En Apodaca, Nuevo León, una nave de alta especificación puede alcanzar una renta de 14.33 dólares por metro cuadrado frente a los 6.30 dólares de una nave estándar en Escobedo, según Spot2.mx.
En Querétaro, el corredor Aeropuerto registra una renta promedio de 6.20 dólares por metro cuadrado, mientras los espacios con redundancia técnica llegan hasta 14 dólares, de acuerdo con la plataforma.
“Los corredores que primero aseguren estos nuevos KVA's serán aquellos capaces de atraer a las empresas de manufactura avanzada y data centers, permitiendo comprimir cap rates y negociar rentas premium a largo plazo”, explicó Macías.
Infraestructura moverá los corredores industriales
La infraestructura de transporte puede modificar los radios de influencia de los mercados industriales, ante los 700,000 millones de pesos contemplados para 5,000 kilómetros de carreteras y 70 distribuidores viales, de acuerdo con la información citada por Spot2.mx.
Los proyectos ferroviarios incluyen las rutas México-Querétaro, Querétaro-Nuevo Laredo y Querétaro-Guadalajara, mientras que para el 2027 se prevén 150,000 millones de pesos para trenes de pasajeros y la modernización de siete puertos, según Spot2.mx.
“Estos nodos ferroviarios y carreteros reconfiguran los radios de influencia”, dijo Macías.
Spot2.mx estima que los polígonos industriales y centros de distribución ubicados cerca de estos corredores pueden registrar una mayor plusvalía conforme avance la infraestructura.
De los 100 parques industriales proyectados por el Plan México, 25 ya están en operación y 10 Polos de Desarrollo Económico avanzan en su consolidación, según los datos citados por Spot2.mx.
México cuenta con cerca de 490 parques industriales y 66% de la inversión del sector para este año se destina a nuevos complejos y naves productivas, de acuerdo con información de AMPIP retomada por la plataforma.
“Los parques industriales ya no se definen por su ubicación, sino por su oferta energética, conectividad, agua, seguridad y talento disponible”, apuntó Macías.
Los centros de datos también aumentan la competencia por terrenos con disponibilidad eléctrica, pues Spot2.mx indicó que estos proyectos pagan rentas superiores a las de la logística tradicional por predios con energía disponible, principalmente en el Valle de México.
“En el mercado industrial de 2027, ni los kilómetros ni los metros cuadrados van a decidir el valor de un inmueble: lo van a decidir los megawatts disponibles y los minutos que toma llegar a ellos”, concluyó Macías.