Formalizar el mercado secundario de la vivienda puede ayudar a que las edificaciones que en la actualidad se encuentran en abandono puedan colocarse con mayor facilidad, además de que puede potencializar la colocación de viviendas usadas en personas que no han accedido a una solución habitacional formal, y así reducir el rezago habitacional en el que se encuentran 14 millones de personas, coincidieron expertos.

Durante la presentación del Foro Universitario de Vivienda 2019, académicos, representantes de valuadores y de la Iniciativa Privada indicaron que es necesario formalizar el mercado de la vivienda usada para hacer una correcta valuación de este tipo de unidades, tener mecanismos específicos financieros adecuados para el desplazamiento de este tipo de unidades y poder mitigar el tema de la vivienda abandonada en el país.

De acuerdo con Juan Manuel Romo Blanco, responsable académico del Programa Único de Especializaciones en Arquitectura de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), lo idóneo sería que existiera un ente gubernamental que fuera el referente para el comercio de vivienda usada, que administre y controle dicho mercado.

“La vivienda no tiene un mercado secundario formal (...) Creemos que puede ser muy interesante proponer y llevar adelante la creación del mercado secundario de vivienda formal, tomando en cuenta el valor de uso y no el valor comercial (de las viviendas usadas)”, detalló Romo Blanco.

Según el académico, en la actualidad las viviendas usadas son desplazadas conforme a su valor comercial, es decir, como una vivienda nueva, sin que haya una diferenciación de acuerdo a los años en que fue habitada, por lo que regular el mercado secundario serviría para tener precios más acordes para este tipo de edificaciones.

Romo Blanco añadió que esto generaría un efecto de mayor comercialización de la vivienda usada, con el fin de apoyar la movilidad de las familias que tienen que mudarse de un estado a otro por motivos laborales.

“Se habla de una intención del gobierno de tener una descentralización. Entonces, si yo tengo una casa en Tlaxcala y me mandan a Puebla, puedo cambiar mi casa actual por una que esté en la entidad a donde me tenga que ir, y así se empieza a generar un mercado formal”, ejemplificó el académico, quien agregó que dicha propuesta ya se ha informado a autoridades como la Comisión Nacional de Vivienda y otros organismos.

Valuación específica

Según estimaciones del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), en el país existen alrededor de 650,000 unidades financiadas por el organismo en condición de abandono.

Ante ello, el organismo ya prepara un plan para reinsertar en el mercado de manera inicial alrededor de 170,000 viviendas. En este contexto, Rodrigo Alberto Peña Porchas, presidente de la Federación de Colegios de Valuadores (Fecoval), indicó que se ha propuesto a las autoridades de vivienda un modelo adecuado para valuar este tipo de unidades, con el fin de que se facilite su reinserción al mercado.

“Proponemos generar un modelo matemático que aplique y pondere todos los factores que afectan a la estabilidad del inmueble y que se afecte ese valor comercial, de tal manera que el valor en el que se desplaza realmente corresponda al entorno en el que está.

“Por mejor condición que tenga una vivienda dentro de un conjunto habitacional ya contaminado (con problemas de vivienda invadida, abandonada y vandalizada), es difícil que se coloque, y mucho más difícil que se considere con un valor comercial”, dijo el presidente de la federación que representa a 48 colegios valuadores, que concentran a 2,500 profesionales en todo el país.

Asimismo, Peña Porchas acotó que es necesario que los valuadores tengan un esquema de autorregulación para eliminar las malas prácticas en esta actividad, tales como valuar viviendas inconclusas como si estuvieran terminadas, sobrevaluaciones o diagnosticar viviendas que no existen.

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