El día de ayer se publicó el dato más reciente de la industria de la construcción en EU, el cual sorprendió de manera positiva, ya que el gasto en construcción a nivel nacional creció 2.7% con respecto al mes inmediato anterior. Esta cifra superó las expectativas del mercado que anticipaban un crecimiento cercano a cero.

Asimismo, la cifra de marzo fue revisada a la alza con la construcción residencial creciendo 4.5% y la no residencial en 2 por ciento. Este desempeño ha llevado a algunos especialistas y observadores a concluir que el sector residencial está finalmente entrando en una fase de recuperación.

La publicación de estos datos coincide con la publicación hace unos días de la primera edición del reporte de Situación Inmobiliaria de EU por parte de BBVA.

En este reporte, BBVA hace un excelente análisis exhaustivo de la situación actual del mercado de bienes raíces en EU, dando detalles de las perspectivas tanto para el mercado residencial como el no residencial.

Como hemos mencionado antes en este espacio, la recuperación del mercado de vivienda residencial es una condición necesaria para que la recuperación económica se vuelva más robusta y autosustentable.

En los últimos meses, hemos visto una estabilización en el mercado residencial, pero aún no hay claridad sobre cuándo podremos ver el comienzo de un nuevo ciclo ascendente.

Para BBVA, existen elementos que apuntan hacia el inicio de esta recuperación, pero advierten que será muy suave en el 2010. Para BBVA, las señales más alentadoras son que las ventas de viviendas han mejorado, el inventario de viviendas en venta descienden y los precios se están estabilizando.

Estos tres factores son determinantes, ya que mientras exista un inventario importante de viviendas en venta, será difícil ver una recuperación en los precios de las viviendas.

Asimismo, será difícil ver una recuperación en la inversión en construcción de nuevas viviendas, mientras exista un gran inventario de vivienda usada a la venta.

La inversión en construcción residencial llegó a representar casi 7% del PIB y hoy en día está cerca de 2.5%, su nivel histórico más bajo. BBVA argumenta que los indicadores adelantados del sector de construcción residencial en la forma de solicitudes de permisos de obra e inicios de construcción plantean una incipiente recuperación desde la segunda mitad del 2009.

Inclusive, la inversión en construcción residencial durante ese periodo tuvo una contribución positiva al PIB por primera vez desde el 2006.

Sin embargo, existen otros observadores que argumentan que la recuperación del sector residencial es un espejismo y que debemos estar preparados para una nueva recaída. En ambos casos, existe coincidencia en que en el corto y medio plazo son tres los elementos que sustentan la demanda residencial: los incentivos fiscales, la disminución en los precios de las viviendas y las variables demográficas.

Para los más cautos, la reactivación del mercado residencial está principalmente influenciada por los incentivos fiscales, y está destinada a esfumarse en cuanto los programas de apoyo fiscal sean retirados.

Asimismo, es importante reconocer que si bien los constructores están empezando a reducir su inventario no vendido de casas nuevas (pasando de 8.2 meses en febrero a cinco meses en abril, la cifra más baja desde diciembre del 2005), esto se está dando en medio de un considerable ajuste en los niveles de precios.

La mediana de precio de venta para viviendas nuevas se redujo casi 10% durante abril, para llegar a 198,400 dólares, el nivel más bajo en siete años.

Asimismo, los cautos apuntan al gran número de viviendas , que están por entrar al inventario de casas a la venta. Éstas son viviendas que hoy en día están en incumplimiento en sus hipotecas, pero donde no se ha completado el proceso judicial para que los acreedores se adjudiquen dichas viviendas.

Una vez completado dicho proceso, es un hecho que los acreedores las pondrán a la venta a valores muy inferiores a los que fueron hipotecadas y por lo tanto, tenderán a presionar los precios a la baja. En conclusión, las bases para la estabilización y recuperación del mercado residencial se están cimentando, pero en la opinión de este columnista todavía existen retos importantes que deben superarse.