Aún no se calman las aguas después del tsunami financiero de la crisis de las hipotecas subprime, pero lo que es un hecho es que son varias las lecciones que han marcado a fuego al sector inmobiliario.

Por supuesto, sobra decir que originar créditos de poca calidad nunca más será opción, lo mismo que permitir o incluso propiciar burbujas inflacionarias que provoquen evidentes distorsiones en el valor de las propiedades que constituyen las garantías hipotecarias.

Por lo pronto, un estudio de la Sociedad Hipotecaria Federal, que dirige Javier Gavito Mohar, destaca que al cierre del primer trimestre del año en México los precios de las viviendas crecieron 6% respecto del mismo periodo del año anterior.

Al ser un promedio, el resultado es un sabroso coctel en el que se mezclan los datos de la entidad que mayor incremento registró, en este caso Tamaulipas -donde los precios aumentaron 10.2%-, con los de Guerrero, que con un incremento de 1.5% ocupó el final de la tabla.

Un primer dato muy positivo es que en las 32 entidades federativas se registró crecimiento y, de nuevo, cada caso supone nuevos cocteles, en que se mezclan los resultados de municipios en que el crecimiento fue mayor, como Reynosa, donde los precios se elevaron 9.8%, con el de otros en que incluso se detectaron pérdidas de valor, como fue el caso de la chilanga delegación Benito Juárez, que reportó 2.89% de caída.

Hay que decir que todos estos resultados son meramente nominales, esto es, sin descontar inflación para obtener desempeño real, pero la nota es que en números totales estamos hablando de un inventario sano en términos de mercado y que representa además un muy eficiente colateral para un programa nacional que tiene como meta otorgar este año más de 1 millón de créditos y subsidios.

Destaca también de este estudio un cambio en la tendencia de mercado, que en el primer trimestre del año anterior se distribuía 60% en casas, 29.7% en viviendas en condominio y 9.5 en departamentos, para pasar este año a 55.9, 32.2 y 11.9%, respectivamente.

Y dos datos más para concluir; al cerrar el primer trimestre de este año, el precio promedio de las viviendas con crédito hipotecario garantizado se ubicó en 493,000 pesos, mientras que del total de operaciones realizadas, 50% correspondió a viviendas con precios por debajo de 350,000 pesos, en tanto que el mismo porcentaje se fue en transacciones por encima de ese monto.

Fovissste y la confianza

No hace falta ser un especialista en finanzas para entender lo que representa el que una firma calificadora otorgue una nota AAA a cualquier institución, sea pública o privada.

No hace falta ser un historiador del sector vivienda para recordar el muladar que era hace apenas unos cuantos años el Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste). Por eso llama poderosamente la atención el que en apenas dos años el nuevo Fovissste haya recibido, en su calidad de originador y administrador de carteras hipotecarias, 40 calificaciones AAA por parte de las cuatro agencias especializadas que operan en México.

No es poca cosa, porque si a fin de cuentas lo que más llama la atención de la transformación del Fovissste, que dirige Manuel Pérez Cárdenas, es el crecimiento de su programa crediticio, es evidente que la solidez de sus estructuras financiera y operativa, avaladas con cada una de las calificaciones, es lo que ha hecho posible el incremento en número de créditos, monto de los mismos y catálogo de productos Nada, pero nada, es casual.

Canadevi y la innovación

La calidad de las viviendas que se construyen en el país está directamente ligada a la eficiencia de una simple ecuación que tiene como variables los procesos de las desarrolladoras de los proyectos y la calidad de los productos y tecnologías que ellas utilizan.

Es por esto que con el fin de hacer más eficiente el obligado matrimonio entre desarrolladores y proveedores de insumos y servicios, la delegación Valle de México de la Cámara de la Vivienda (Canadevi), que preside Luis del Valle Cantú, realiza a partir de hoy y hasta el próximo sábado Expo Vivienda y Construcción 2011.

Los invito a opinar sobre estos temas en mi blog: www.centrourbano.com, o en mi nuevo espacio en Twitter: @horacio_urbano.