Los resultados del sector mostraron solidez al cierre del 1T20 pero con afectaciones importantes desde la segunda mitad de marzo pasado, debido a los efectos de la contingencia actual, escenario que supondrá retos importantes para diversos Fibras en el sector

A la fecha de este reporte, el sector hotelero y comercial, muestran los impactos más significativos por el cese de operaciones de diversos inquilinos del portafolio que no habían sido catalogados dentro de las industrias esenciales.

En las distintas llamadas de resultados con las administraciones de las Fibras, se anticiparon concesiones con los inquilinos mediante el diferimiento de las rentas, descuentos limitados y negociaciones case by case con base en la situación operativa y financiera de cada uno de los clientes.

Sin embargo, consideramos que estas negociaciones han sido más difíciles con tiendas ancla que no han logrado restablecer operaciones, tales como cines, tiendas departamentales, gimnasios y cadenas de restaurantes, que percibimos han sido más agresivos en las negociaciones en la búsqueda de obtener mayores concesiones dado la importante superficie rentada y contratos de largo plazo con los que cuentan.

Estimamos que estas concesiones a los inquilinos afectarán de forma considerable el rubro de cuentas por cobrar en las Fibras hacia los próximos trimestres, pero amortiguarían los ajustes en las ocupaciones.

El reporte correspondiente al segundo trimestre del año será muy importante para tener más claridad en las nuevas expectativas del portafolio, la situación de los inquilinos y las negociaciones en curso.

El apalancamiento del sector, medido a través de la razón Deuda/Activos Totales fue de aprox. 35%, mostrando un avance desde el 33% reportado al cierre del 4T19. Desde el anuncio de la pandemia y las medidas de confinamiento en nuestro país, diversas Fibras han ejercido líneas de crédito disponibles por un total de 520 millones de dólares, es decir, un crecimiento de 7% respecto al saldo de la deuda reflejado al cierre del primer trimestre (7,580 millones de dólares).

Lo anterior con base en la estrategia de preservar la liquidez en el balance y hacer frentes a posibles consecuencias derivadas del entorno actual, así como el refinanciamiento de pasivos con vencimientos cercanos.

La superficie del portafolio en operación no mostró cambios significativos respecto a lo registrado al cierre del 2019, con un área bruta rentable  (ABR) cercana a 21 millones de m2, y 19,000 cuartos hoteleros en operación, pero logrando un crecimiento anual de 11% en el ABR, principalmente explicado por la incorporación del portafolio industrial “Titán” de Fibra Uno a finales del 2019.

El sector de arrendamiento industrial finalizó el trimestre en revisión con ocupaciones importantes y estabilidad en las rentas de los portafolios.

De acuerdo con CBRE, la tasa de ocupación sectorial fue de 95.4%, logrando una mejora respecto al promedio de los últimos trimestres del 2019, con niveles cercanos al 94% en promedio.

Por otro lado, la renta mensual promedio por pie cuadrado fue de 6.29 dólares, sin cambios representativos respecto al cierre del año anterior.

De acuerdo con algunas administraciones de las Fibras, se mencionó que la generación de rentas en abril y mayo mostró una recolección superior al 70% del total, lo que reiteraría la fortaleza del sector a pesar de la coyuntura actual y un potencial de recuperación más rápido respecto a los demás sectores de arrendamiento.

La reactivación de la Actividad Industrial en Estados Unidos y la ratificación del T-MEC supondrán oportunidades de largo plazo en el segmento de arrendamiento industrial en general.

El sector de logística sería de los más beneficiados con base en la aceleración del consumo digital (e-commerce) cuya tendencia se ha fortalecido destacablemente.

El conflicto comercial China-EU así como el replanteamiento en las cadenas de distribución y suministro, debido los riesgos exhibidos por la suspensión de labores a nivel global, mantendrán a México como un punto estratégico y fundamental en el mediano y largo plazo.

Estas oportunidades podrían ser relativamente afectadas por el riesgo político y regulatorio en nuestro país, como se ha experimentado en otras industrias, recientemente energía, que han visto impactos importantes en la viabilidad de los proyectos.

Mantenemos sólidas expectativas para las Fibras enfocadas en este sector, como Fibra Uno  (FUNO) Fibra Macquarie (FIBRAMQ), Fibra Prologis (FIBRAPL), Fibra Mty (FMTY) y Fibra Terrafina (TERRA), con componentes importantes en el segmento industrial y exposición significativa en ingresos dolarizados.