Después de un 2018 muy complicado para los mercados internacionales y domésticos, el 2019 supone otro año volátil, con señales divergentes en las proyecciones de crecimiento económico en nuestro país

En este arranque de año es importante destacar la apreciación del tipo de cambio desde los niveles registrados a finales del 2018, en línea con el retroceso en las tasas de interés gubernamentales de largo plazo en el mismo periodo.

Como hemos mencionado anteriormente, la valuación de los fibras en el mercado muestra una importante sensibilidad al desempeño en las tasas de interés. Esta relación no sólo se muestra en nuestro mercado, sino en diversos mercados internacionales importantes, como en EU con los REIT.

Al 16 de enero del año en curso, el bono soberano mexicano a 10 años mostró un rendimiento de 8.59%, logrando un descenso de más de 66 puntos base respecto a los niveles de noviembre pasado, aunque todavía muy por encima de los niveles en años anteriores, de 6.0% en promedio en el 2015 y 2016.

Al día de hoy, el sector se integra por 15 fibras, considerando la reciente incorporación de Fibra Educa, Upsite y Storage. Actualmente, la superficie total de los fibras ronda los 22 millones de m2, sin considerar cuartos hoteleros. Proyectamos que hacia el cierre del año se muestre un crecimiento cercano a 20 por ciento.

Fibra Uno mantendrá un crecimiento importante en los próximos trimestres tanto por adquisiciones, que se ejecutarían en el transcurso de este año, y desarrollos, como el caso de Mitkah, en la Ciudad de México, el proyecto de usos mixtos más grande de Latinoamérica que reflejaría un ABR superior a 400,000 m2, con entrada en operación en la primera fase en el 2021.

Con base en los precios actuales de los fibras y las distribuciones reportadas al tercer trimestre del 2018, el rendimiento por dividendo (dividend yield) promedio del sector se ubicó en 8.70 por ciento.

Históricamente, el diferencial (spread) entre las distribuciones de los fibras y el rendimiento en la tasa libre de riesgo es positivo, es decir, los inversionistas exigen mayor rendimiento a los fibras, medido a través del dividend yield, al ser instrumentos riesgosos con distribuciones contingentes a la ocupación, rentas y gastos operativos del portafolio, principalmente.

Bajo este criterio y con base en el importante avance en las tasas libres de riesgo en los últimos años, las valuaciones de los fibras reflejan un descuento importante respecto al valor en libros (o valor contable) de las propiedades, cercano a 20% en promedio de acuerdo con nuestros cálculos.

Por lo anterior, las administraciones se han dado a la tarea de reducir este significativo descuento a través de estrategias como el reciclaje de capital —venta de activos— por encima del valor contable, con el fin de fondear la recompra de CBFIs o la inversión de nuevos proyectos.

Cabe señalar que ante la recompra de CBFI, diversos fibras han optado por cancelarlos, con el objetivo de mejorar la estructura de capital e incrementar las distribuciones en el corto plazo. Consideramos que hacia el 2019 esta estrategia continuaría, lo que limitaría las emisiones subsecuentes de capital pero mantendría una mayor participación en el mercado de deuda.

De cara a los próximos reportes corporativos al cuarto trimestre, estimamos solidez en los resultados del sector en términos de ocupación, rentas y distribuciones. Hacia el 2019, estaremos atentos a la ejecución de las estrategias mencionadas, las tendencias del mercado inmobiliario y la evolución en las tasas de interés, que serán determinantes en las valuaciones del sector. Consulta mayor información en nuestro sitio web www.signumresearch.com.

*Armando Rodríguez es gerente de análisis de Signum Research.