Con base en la reciente incorporación de Fibra Educa, el portafolio del sector finalizó con aproximadamente 22 millones de m2 de superficie rentable, es decir, un crecimiento de 13% a/a, sin considerar cuartos hoteleros en operación.

Consideramos que el desempeño favorable en los resultados fue encabezado por el dinamismo en el segmento industrial, beneficiado de una ocupación promedio cercana a 96%, ubicándose en niveles históricamente altos. Este segmento, compuesto principalmente por rentas dolarizadas, logró avances importantes en ingresos en moneda nacional añadiendo el impulso del tipo de cambio por la depreciación promedio respecto al dólar de 4.5% contra el mismo periodo del año anterior; de igual forma, reportó una mejora en márgenes operativos que también redituó en un impulso en las distribuciones trimestrales.

Cabe mencionar que este sector mantiene una particular atención de los inversionistas por su exposición al TLCAN; no obstante, de cara a las próximas resoluciones de este tratado, las administraciones se han mantenido firmes sin considerar grandes cambios fundamentales que puedan incidir en los portafolios.

Una de las estrategias generalizadas por parte de las administraciones fue la recompra de los CBFI. Ello, debido a la disparidad entre las valuaciones de mercado y el valor contable de las propiedades. De acuerdo con nuestros cálculos, el descuento entre estas variables es de aproximadamente 25% en promedio. Esta estrategia originaría también un moderado impulso en las distribuciones de corto plazo, asumiendo que los CBFI recomprados no mantendrán derechos económicos en tesorería.

Los niveles de apalancamiento reflejaron niveles estables, para una razón promedio Deuda/Activos Totales cercana a 30%, que consideramos en un nivel prudente y consistente respecto a trimestres anteriores.

Por otro lado, el rendimiento por dividendo del sector (dividend yield) fue de 8.3% en promedio, con base en los precios actuales de los fibras y anualizando la distribución correspondiente a estos resultados trimestrales. Es importante señalar que, bajo nuestro criterio, esta métrica se ha mantenido al alza debido al efecto mixto de tres diversos factores: (1) el retroceso en el valor de capitalización del sector, (2) el incremento en las tasas de interés de instrumentos libres de riesgo y (3) a la evolución per se de las distribuciones.

Como hemos mencionado anteriormente, existe una relación entre estas variables de acuerdo con la percepción del mercado hacia los fibras como un instrumento híbrido, de renta fija y renta variable, reflejando una mayor sensibilidad a las tasas de interés.

Por lo anterior, bajo la coyuntura actual de política monetaria la valuación de los fibras en general podría mantenerse presionada al menos en lo que resta del año. Actualmente, el índice BMV Fibras se ubica en niveles similares desde finales del año previo, sin cambios significativos a pesar de los resultados positivos en los últimos trimestres.

En el corto plazo, las variables que podrían compensar este rezago serían la continua mejoría en las perspectivas comerciales y de transición política. No obstante, en el mediano plazo consideramos que las próximas medidas de política monetaria determinarían con mayor peso el desempeño de los fibras en el mercado.

*Armando Rodríguez es gerente de Análisis de Signum Research.