Después de la doble recesión con tintes de Gran Depresión que ha vivido el mercado residencial de Estados Unidos en los últimos cuatro años, los indicadores más recientes apuntan finalmente a una estabilización en el valor de las viviendas y una incipiente recuperación en la actividad de construcción de nuevas casas.

La encuesta más reciente de expectativas de precio de vivienda elaborada por el portal de Internet especializado en el mercado de vivienda estadounidense, zillow.com, revela que el consenso de especialistas anticipa una ligera caída en el precio promedio de las viviendas durante la segunda mitad del 2012, seguida de una apreciación de casi 1% para el 2013.

La mejoría en la perspectiva se debe en buena parte a la fuerte disminución del inventario de casas no vendidas de casi 25% con respecto a abril del 2011, equivalente a una reducción de 6.7 meses de inventario a 5.1 meses.

Asimismo, el número de casas en remate bancario como porcentaje del total de casas vendidas ha disminuido, lo cual ha quitado presión a los precios.

El resultado de esta encuesta trimestral se suma a otros indicadores publicados en los últimos meses, que apuntan finalmente a la estabilización del mercado residencial.

Sin embargo, no podemos olvidar que después de la abismal caída observada en los precios de las viviendas y la actividad de construcción y venta de viviendas nuevas observada en 2008-2009, el mercado residencial tuvo una recuperación importante en términos de precios y actividad de venta de viviendas durante buena parte del 2010 –en gran parte, impulsada por estímulos fiscales temporales dirigidos a la vivienda- sólo para experimentar una nueva caída iniciada a finales del 2010 y que continuó durante buena parte del 2011.

La doble recesión en el sector vivienda del 2010-2011 llevó los precios promedio de las viviendas a niveles por debajo de los mínimos del 2009 y a la par con el mínimo anterior del 2002, equivalentes a una caída de 34% contra el máximo histórico observado en el segundo trimestre del 2006.

Antes de esta nueva caída observada a mediados del 2011, el mercado estaba anticipando una tendencia positiva para los precios de las viviendas para el 2012 y en adelante. En concreto, la misma encuesta de zillow.com realizada en junio del 2011 indicaba que el consenso anticipaba una apreciación del valor promedio de las viviendas de 2.7% para el 2012, 6.2% para el 2013 y 10.3% para el 2014.

Esto contrasta con las expectativas arrojadas por la versión más reciente de esta encuesta, publicada hace unas semanas, que anticipan una caída de 0.4% en el precio de las viviendas para el 2012, un aumento de tan sólo 0.9% para el 2013 y 3.5% para el 2014.

A pesar de la mejoría en las expectativas para el mercado residencial, existe aún la misma preocupación que hace dos años. A pesar de la tenue mejoría en el sector residencial, casi una tercera parte de todas las casas adquiridas con una hipoteca (casi 15 millones de viviendas) tenía un valor de mercado inferior al tamaño de la hipoteca con la cual éstas fueron adquiridas.

En este contexto, existen pocos incentivos para que las familias sigan pagando una hipoteca con un valor mayor a su vivienda.

Esto implica que el inventario de casas adjudicadas en posesión de los bancos ha seguido creciendo. Más adjudicaciones implican más ventas en remate y, por lo tanto, mayor presión en los precios de las viviendas. Mientras exista un inventario importante de viviendas adjudicadas en venta, será difícil ver una recuperación sustantiva en los precios de éstas.

Es importante reconocer que, si bien los constructores están empezando a reducir su inventario no vendido de casas nuevas y la construcción de nuevas viviendas se ha reactivado en algunos mercados, esto se sigue dando en medio de un entorno de precios a la baja.

Por estas razones, hay expertos que no coinciden con el consenso y anticipan una caída en el precio promedio de las viviendas en un rango de 2-4% para el 2012 y un incremento acumulado de apenas 1.6% para las próximos cinco años.

La gran diferencia entre los optimistas y los pesimistas está anclada en sus expectativas del tamaño real del inventario de casas adjudicadas en posesión de los bancos que aún no se han puesto a la venta.

La conclusión, hay que tomar con cautela las cifras más recientes de precios y ventas del mercado residencial y anticipar una recuperación dispareja e inconsistente.

joaquinld@eleconomista.com.mx