El segmento industrial ha sido el más resiliente, principalmente por el cambio de hábitos de consumo de la población, lo que trajo como resultado un incremento en la demanda de inmuebles enfocados al e-commerce, centros de distribución e inmuebles logísticos

El mercado de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (“Fibras”) en México ha mostrado resultados mixtos asumiendo el giro de cada Fibra. Entre los enfoques más comunes se encuentran el industrial, comercial, hotelero, oficinas y educativo.

Sin duda, el segmento industrial ha sido el más resiliente durante la pandemia de Covid-19, debido principalmente al cambio de hábitos de consumo de la población, lo que trajo como resultado un incremento en la demanda de inmuebles enfocados al e-commerce, centros de distribución e inmuebles logísticos.

Un ejemplo muy claro es Prologis (clave de cotización: FIBRAPL), con 206 inmuebles industriales y área bruta rentable (ABR) de aproximadamente 3.7 millones de metros cuadrados. Prologis ha mostrado un alto nivel de cobranza, un aumento importante en rentas y un menor número de concesiones por parte de sus inquilinos, dadas las expectativas positivas del sector. 

El segmento comercial recibió un fuerte golpe a principios de la pandemia debido al cierre de actividades no esenciales en el país, pero ha mostrado una fuerte recuperación debido a dos factores: el primero fue el cambio de semáforo epidemiológico; dejar atrás el semáforo rojo permitió la reapertura de negocios como centros comerciales, restaurantes y centros de entretenimiento al aire libre; el segundo factor fue la campaña de vacunación, que le ha permitido a la población “regresar a la normalidad”, lo que implicó un crecimiento importante en la movilidad en estos negocios al segundo trimestre del 2021.

El segmento hotelero fue afectado por la caída de turismo tanto nacional como internacional, hoteles de placer y de negocios cerraron sus puertas durante el segundo trimestre del 2020.

Los Fibras de este segmento decidieron retener el pago de dividendos y aumentar su nivel de apalancamiento para poder hacer frente a este evento. Sin embargo, la recuperación del turismo ha permitido su reapertura mostrando niveles de ocupación con crecimiento constante desde el inicio del 2021, sin alcanzar aún niveles previos a la pandemia.

El sector de oficinas ha tenido un comportamiento particular. Al inicio de la pandemia, si bien comenzó la modalidad de home office (trabajo remoto desde casa), las expectativas se mantenían en el regreso a la oficina. Pero conforme ha avanzado la pandemia este panorama ha ido cambiado, con perspectivas divididas que dependen de cada inquilino.

En las llamadas trimestrales, la preocupación por este segmento ha sido una constante, pero dado que existen inquilinos que demandan un mayor espacio, como los que deciden abandonar sus ubicaciones, la incertidumbre se mantiene con este tipo de inmuebles.

La caída en la demanda y un exceso de oferta resultó en una disminución en las rentas. Esto por su parte, invita a las administraciones a buscar contratos de corto plazo, esperando una recuperación para el mediano plazo en este rubro.

El segmento educativo ha mostrado resistencia a la pandemia, a pesar de que durante la mayor parte del 2020 y la primera mitad del 2021 las clases se impartieron en línea. Esto es explicado por el modelo de negocio a largo plazo de los centros educativos.

Si bien han existido acercamientos de los inquilinos buscando diferimientos y descuentos en las rentas, la cobranza se ha mantenido en términos generales.

El ejemplo más claro es el de Fibra Educa (clave de cotización: EDUCA) que reportó resultados sólidos al segundo trimestre del 2021, que se mantuvieron en línea con los de igual periodo del 2020. EDUCA ha sido de las únicas Fibras sin impacto operativo y financiero alguno por el tema de la pandemia.

El próximo ciclo escolar comenzaría con un modelo híbrido en el que la mitad de los alumnos asistirán a clases presenciales mientras que la otra mitad continuarán con el modelo en línea, por lo que se espera el regreso paulatino al modelo presencial, teniendo en consideración la posibilidad de un nuevo cierre debido al incremento en contagios en las últimas semanas. Estaremos atentos a estas noticias que serán muy importantes para el sector educativo.