Experimentamos un ambiente de incertidumbre económica. La coyuntura en tasas de interés muestra una tendencia generalizada a la baja

Recientemente, Banxico ubicó la tasa de referencia 7.50%, para una reducción acumulada de 75 puntos base desde agosto pasado. A pesar de estas medidas, los costos de financiamiento en México se mantienen en niveles altos respecto a otras economías emergentes, con tasas de referencia promedio de 5.9% si excluimos a Argentina.

Esta compleja situación aunada al ambiente político en nuestro país, ha limitado el desempeño en nuestro mercado; sin embargo, consideramos que existen oportunidades importantes de inversión dados los factores mencionados, tal es el caso de Fibra Uno (clave de cotización: FUNO)

Asistimos al Funo Day, en donde la administración de Fibra Uno anunció la incorporación de un nuevo portafolio industrial denominado Titán, el cual se catalogó como la transacción inmobiliaria más representativa en México y América Latina en lo que va del año.

Este portafolio está integrado por 74 propiedades industriales localizadas en 10 ciudades con una ocupación de 95.1%. El precio de adquisición sumó $822.0 millones de dólares con un área bruta rentable de 1,262,457 metros cuadrados y un cap rate (rentabilidad) de 8.1%, la cual consideramos muy atractiva en el mercado. Se realizaría, 59.4% del financiamiento de esta adquisición, con deuda a un costo de Libor 3M + 185 pb, aumentando el nivel de apalancamiento (deuda total/ activos totales) de 37.2% a 37.9%.

Con esta adquisición, la distribución del ingreso neto operativo (NOI) por segmento, cambiaría a 40% comercial, 32% industrial, 18% oficinas y 10% otros (hospitales, centros educativos y hoteles). La proporción de ingresos dolarizados incrementó de 24.0% a 29.0%, y la deuda dolarizada representaría el 52.0% de la deuda total.

Al cierre del III Trim 19, el ABR de la compañía ascendía a 8,745 metros cuadrados, mismo que podría aumentar a 11,546,000 metros cuadrados hacia el 2022, con la adquisición del portafolio Titán, los desarrollos actuales de la compañía, la primera fase del complejo de Mítikah y otras adquisiciones. Lo anterior se traduciría en un importante incremento de +44.9% en el NOI de la Fibra hacia este año, de acuerdo con las estimaciones de la administración.

Funo esperaría que los fondos de operación ajustados, una medida que determina las distribuciones, serían de P$3.14-3.32 por certificado hacia el 2022. Esto representaría un sólido incremento por encima de 30% respecto a los dividendos actuales. Esto implicaría un dividend yield estimado alrededor de 10.0% hacia este periodo, con base en los precios actuales del CBFI.

Con la adquisición de portafolio Titán, aunado a los demás proyectos en desarrollo (los cuales incluyen el complejo Mítikah), Fibra Uno continúa mejorando la calidad de su portafolio a través de la incorporación de nuevos activos con ubicaciones estratégicas, sólidos niveles de ocupación e inquilinos de calidad. No obstante, dado el esquema de administración externa, la compañía pagaría una comisión por adquisición igual a 3.0% del valor de la propiedad adquirida. Esto implicaría que por la transacción del portafolio Titán se generaría una comisión superior a los $20 millones de dólares hacia el asesor.

En el Fibra Day, celebrado el mes pasado, Sam Zell, presidente de Equity Group Investments & Equity International, mencionó que el mercado de Fibras en México está por debajo de su valor potencial. De acuerdo con el inversionista, la única manera de crecer es con un gobierno corporativo saludable que alinee los intereses de todos los inversionistas; sin embargo,  las estructuras de administración externa generan conflictos de interés que impiden el pleno desarrollo del sector y la atracción de nuevos participantes extranjeros.

Consideramos que las controversias en torno a la administración externa es uno de los factores que impiden que los inversionistas reflejen un premio en las valuaciones del sector respecto a los instrumentos libres de riesgo.

Funo es una de las propuestas de inversión más interesantes y será parte de nuestro portafolio de favoritas hacia el 2020, con perspectivas destacables de crecimiento a pesar de las condiciones económicas prevalecientes. Estimamos que los retos en la internalización de la administración podrían afianzar la credibilidad del sector, resultar en una mayor liquidez al atraer más capital extranjero y en un crecimiento sostenido de largo plazo en la industria.

*Armando Rodríguez es subdirector y Andrea Lara es analista en Signum Research.