Ciudades y vivienda son un binomio clave para el desarrollo económico y la sustentabilidad del país. En la ciudad se dirimen la equidad, el bienestar social, y el abatimiento de la pobreza, así como la competitividad y el crecimiento de la economía. La política de vivienda es el instrumento más poderoso para influir en la estructura física y funcionalidad de las ciudades. Puede conducirlas a su desbordamiento espacial, a la ineficiencia económica y a la desintegración del tejido urbano. O puede llevarlas a un crecimiento denso y compacto, con una sólida red conectora de espacio público, diversidad y usos múltiples del suelo, buenos servicios y accesibilidad mediante transporte público o no motorizado, epítome de ciudades sostenibles y competitivas.

La inter-fase ejecutora entre la política pública de vivienda y la codificación física del desarrollo urbano son las empresas inmobiliarias y constructoras de vivienda, que operan de acuerdo con las reglas del juego establecidas y con la estructura consecuente del mercado de tierra.

Este sistema de empresas es generador, en México, de más de 3 millones de empleos y, directa e indirectamente, es responsable de alrededor de 6% del PIB. Es un asunto muy serio.

Hasta ahora, las políticas de vivienda han tenido sólo una brújula financiera y cuantitativa, y las unidades de cuenta más elementales posibles: número de créditos, viviendas construidas, financiamiento otorgado. El derecho a la vivienda para todos los trabajadores. La norma ha sido la minimización de costos en ausencia de reglas, lo que conlleva tecnologías estandarizadas, monotonía, así como reducción extrema y reclusión en los espacios habitables, más la acumulación de reservas de tierra barata (inducida por incentivos fiscales).

Se trata de páramos ejidales desolados, potreros, milpas, basurales y breñales lejanos a las ciudades, fuera del tejido social y urbano, sin servicios y con costos astronómicos de transporte tanto en horas/hombre como en proporción del ingreso disponible para los desafortunados habitantes o derechohabientes. Una vez adquiridas, el valor de tales reservas de tierra depende de que opere la maquinaria de crédito hipotecario, así como de licencias de uso del suelo y de construcción por parte de municipios débiles con nulas capacidades de gobernanza territorial. También depende de la demanda de casas en propiedad sobre un pedazo minúsculo de tierra, a cambio de la disposición de los compradores a someterse a un régimen de vida desolador tanto en lo personal y familiar, como en lo social, económico y laboral. Del sueño a la pesadilla. Así, la superficie urbana se desperdiga y crece en un orden de magnitud superior a la propia población, la densidad demográfica se derrumba y decae la ciudad central mientras se desmadeja el tejido urbano, aumenta la dependencia al trasporte automotor y se eleva el costo de servicios e infraestructura. Se disuelve el entramado social y la vida cívica. ¿Algo que ver con la delincuencia?

Cualquier observador imparcial pudo constatar en los últimos años la inviabilidad de este modelo. Lo hicieron los acreditados o derechohabientes, quienes empezaron a abandonar las viviendas, que han caído en la decrepitud y han sido objeto de vandalismo, lo que ha retroalimentado la desolación de las casitas habitadas remanentes, evaporando su valor en el mercado y el patrimonio de sus dueños. Muchas viviendas nuevas permanecen desocupadas. Más de la cuarta parte de las viviendas de Infonavit está abandonada y en muchas regiones del país la proporción ronda 50 por ciento. Su cartera vencida se ve presionada.

Entidades financieras e inversionistas nacionales e internacionales también se percataron y tomaron decisiones; las reservas de tierra exourbana de las empresas ya no convencen. El índice Habita, que sigue el desempeño de las empresas desarrolladoras de vivienda en la BMV, registra un desplome en el valor de sus acciones de aproximadamente 80% en promedio desde el 2007. Este índice incluye a empresas tan importantes y estratégicas en el desarrollo económico de México y en la generación de empleo como ARA, GEO, Consorcio Hogar, Homex, URBI y SARE. Los intentos realizados recientemente por paliar el modelo, por ejemplo, los DUIS (desarrollos urbanos integrales sustentables) no han surtido un efecto tranquilizador en los mercados.

Las empresas requieren una urgente reconversión en su modelo de negocio, y es posible que necesiten un mecanismo de apoyo gubernamental (tal vez un swap de reservas de tierra urbana/exourbana) para sobrevivir, y actuar como ejecutoras en una nueva política virtuosa de vivienda para ciudades competitivas y sustentables. Más que nada, es urgente conjurar la crisis hipotecaria y urbana que flota en el horizonte, y que la debutante Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, así como el Infonavit, diseñen e instrumenten esa nueva política.

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