Tras los resultados financieros del segundo trimestre que fueron mejor a los esperado, pues se anticipaba ver lo peor de los efectos de la pandemia, el sector de fibras inmobiliarias va por la “dirección correcta”, consideran analistas.

“Incluso en un entorno macroeconómico suave, el sector inmobiliario en México es un refugio seguro. Los resultados del segundo trimestre fueron resistentes y vemos algunas oportunidades en el sector que deberían llamar la atención de los inversionistas, especialmente a medida que las tasas de capitalización y los diferenciales de rendimiento libres de riesgo continúan ampliándose”, opina Pablo Monsivais, analista de Barclays.

Sin embargo, el desempeño de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) sigue débil en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), incluso, las minusvalías acumuladas son mayores que las acciones de los corporativos.

El índice S&P/BMV Fibras, que reúne a 10 de los 15 fideicomisos inmobiliarios públicos, presenta una caída de 15.52%, mientras que el S&P/BMC IPC, que concentra a 35 empresas más grandes de la Bolsa, registra una baja de 9.77% en lo que va de este 2020.

Los fibras comerciales y hoteleros han resultado los más afectados por la incertidumbre general, así como por el distanciamiento social, causado por la pandemia de la Covid-19, que forzó el cierre de hoteles y centros comerciales, además del trabajo fuera de las oficinas.

Bajas tasas ayudarían

Armando Rodríguez, director general de Signum Research, explicó previamente que las bajas en las tasas de interés las inversiones en el sector inmobiliario pueden mostrar cierta recuperación en Bolsa, sin embargo, todavía hay otro factor en contra: la contracción en el crecimiento económico.

Pablo Monsivais, analista de Barclays, coincide al explicar que “incluso en un entorno macroeconómico débil, el sector inmobiliario es un refugio seguro”.

Argumenta que los resultados del segundo trimestre fueron resistentes, lo que demuestra que hay algunas oportunidades en el sector de Fibras, lo que “deberían llamar la atención de los inversionistas, especialmente a medida que las tasas de capitalización y los diferenciales de rendimiento libres de riesgo continúan ampliándose”.

Si bien, Monsivais considera que el entorno macro representa un gran viento en contra, y el sector inmobiliario comercial y de oficinas enfrentará presiones, las acciones tomadas por los fibras han ayudado a amortiguar los desafíos que ha supuesto la pandemia de la Covid-19 para sus operaciones.

Aunque en contracorriente va el sector inmobiliario industrial que continúa con resultados positivos, un poco impulsado por la ratificación del T-MEC y el auge del comercio electrónico.

“En general, consideramos que las valoraciones son atractivas, ya que las tasas de capitalización de la industria varían de un dígito alto a un dígito bajo, mientras que la deuda mexicana a 10 años se mantiene en un dígito medio; por lo tanto, un margen de 4 a 6 puntos debería atraer la atención de los inversores”, asegura el analista de Barclays.

e-commerce, la salvación

Los fibras del sector industrial como Prologis, que se ha beneficiado del incremento del e-commerce, es el que ha generado los mayores rendimientos del sector, con un alza de 7.45% en sus certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFIs) en lo que va de este año.

Macquarie, fibra industrial, mantiene un alza de 3.62 por ciento. Sin embargo, Terrafina que también pertenece a este segmento ha caído en lo que va del año 8.67 por ciento.

Las más afectadas son las hoteleras Fibra Hotel con una caída de 40.75% y Fibra Inn, que pierde 31.13 por ciento.  Otros fibras que operan centros comerciales como Fibra Shop y Fibra Danhos pierden en el año 37.57 y 23.43%, respectivamente.

Eduardo López Ponce, analista de Ve por Más (Bx+) comentó que la afectación en el sector de fibras se debe medir por sector, pues el impacto por la pandemia y las restricciones a distintas actividades económicas ha sido desigual.

El sector inmobiliario industrial tiene el beneficio natural de las rentas en dólares y la entrada en vigor del tratado comercial entre México, EU y Canadá (T-MEC).

López dijo que la caída en el índice fibras también responde al peso que tiene cada fideicomiso. Funo, que mantiene la mayor ponderación, registra una caída de 35.34% en lo que va de este año.

El estratega de Barclays opina que en la pandemia, es muy pronto para determinar las afectaciones y valoraciones de Funo, sin embargo, su sólida posición de efectivo y la mayor estabilidad que pueda reflejarse en el tercer trimestre del año, deberían ayudarle a “aliviar las preocupaciones a corto plazo”.

La opinión de Pablo Monsivais respecto a Danhos es de perspectiva “positiva” por la calidad de su cartera con ubicaciones premium. Fue una de las emisoras que presentó resultados financieros, entre abril y junio, mejor al esperado.

Terrafina sigue entre sus “favoritas” y una buena alternativa para los inversionistas que buscan exposición al sector inmobiliario industrial, dado su enfoque prudente de la administración para el gasto de capital y las distribuciones.

Lo que destaca Monsivais en el caso de Prologis es la participación que está ganando con su enfoque en el e-commerce. “Las valoraciones actuales ya podrían reflejar la tendencia actual de expansión del comercio electrónico en México”.

En el caso de Macquarie, señaló que “su cartera industrial puede mantenerse resistente a la pandemia, mientras que los inmuebles comerciales pueden presentar cierta inestabilidad por los efectos de la Covid-19 en este y el próximo año.

judith.santiago@eleconomista.mx