El mercado de las Real Estate Investment Trust (REIT) de Estados Unidos es enorme. Su capitalización bursátil casi es del mismo tamaño que la economía de México.

Mientras que el Producto Interno Bruto mexicano fue de 1.149 billones de dólares en el 2017, la capitalización de mercado de las REIT alcanzó 1.134 billones de dólares en el mismo periodo, según cifras de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces estadounidense (Nareit, por su sigla en Inglés).

Esta figura de inversión inmobiliaria está por cumplir 60 años. Desde su creación en 1960, se ha conformado un sector con 222 emisoras públicas que poseen alrededor de 290,000 propiedades en Norteamérica, cuyo valor asciende a 2 billones de dólares.

David de la Rosa, sénior vice president en Advisory & Consulting, explicó que el mercado americano tardó 30 años en madurar. Fue en la década de 1990 cuando tomó un impulso que lo llevó a una nueva etapa de crecimiento. De 58 emisoras públicas en 1990 llegaron a 158 en el 2000.

En ello coincidió Jorge Ávalos, director general de Fibra Monterrey, quien explicó que entre 1960 y 1990 fueron años de estancamiento, con un valor de 5,550 millones de dólares.

El estancamiento de las Real Estate Investment Trust, dijo Ávalos, se explica en parte porque el mercado se caracterizaba por estructuras externamente administradas, conflictos de interés y sobreapalancamiento de las emisoras que destruyó su valor.

Jorge Ávalos explicó que estos instrumentos, tanto en Estados Unidos como en México, entregan distribuciones a sus accionistas y los que “no tengan claro que éstas son importantes serán las que dejarán de existir”.

El rendimiento de REIT, en promedio anual de la industria en los últimos cinco años, ha sido de 9.90%; en 25 años, de 10.47%, y en 45 años de 9.69%, según datos de Nareit.

Los REIT son empresas que compran inmuebles para alquiler, en México sus similares son los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras).

De la Rosa destacó que, en México, aunque este mercado es “pequeño”, hay potencial para seguir desarrollándose. La capitalización de las 12 emisoras listadas en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) ronda los 250,000 millones de pesos.

Hay en trámite cuatro solicitudes públicas en espera de ser colocadas.

El primer fideicomiso inmobiliario mexicano fue Fibra Uno y también es el más grande en propiedades, tiene 552 y aporta 40% de la capitalización del sector.

El sector de fibras concentra más de 1,500 propiedades dedicadas al arrendamiento en básicamente cuatro sectores: oficinas, comercial, industrial y hotelero.

La tendencia es que el sector se vaya especializando. En el pipeline, viene un fibra del sector educativo y estaremos viendo fibras de vivienda en renta e hipotecarias, explicó Jorge Ávalos.

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria de los Estados Unidos operan en 12 diferentes segmentos inmobiliarios, como el de oficinas, residencial, industrial, infraestructura, salud y espacios dedicados a centros de procesamiento de datos.

Hoy, los inversionistas pueden comprar títulos de un REIT que posee torres de telefonía móvil, centros de datos, vallas publicitarias e incluso tierras de cultivo.

De la Rosa destacó que, en EU, más de 90% de los fideicomisos se administran internamente, no tienen conflicto de interés. Los exitosos son los que tienen un apalancamiento prudente, de 30 a 35 por ciento.

La Nareit indica que son una parte importante de la economía. Contribuyen significativamente a la base tributaria y al mercado laboral, sólo en el 2016 crearon 2 millones de empleos.