El atractivo de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (fibras) se ha mantenido en el 2019. El índice que mide el rendimiento de estas figuras inmobiliarias en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) ha ganado 27.53% durante el 2019, posicionándose por encima del principal referente bursátil (S&P/BMV IPC), que ha dado un retorno de 2.88 por ciento.

Armando Rodríguez, gerente de Análisis Bursátil en Signum Research, explicó que el “nuevo entorno de ajustes a la baja en las tasas de interés es lo que está proporcionando mayores valuaciones en los fibras”.

Aunado a lo anterior, el dividend yield consolidado del sector es de 8.87%, con base en los precios actuales de mercado, por encima del rendimiento actual que paga el bono de gobierno a 10 años, de 7.3%, de acuerdo con estimaciones de Signum Research.

Los fibras que encabezan las ganancias en el mercado de valores mexicanos son Macquarie, Prologis y Terrafina, con beneficios de 43.22, 39.84 y 38.99%, respectivamente.

Del otro lado, el que registra minusvalías es Fibra Inn, que cayó 22.45 por ciento.

En el caso de los fibras ganadores, Macquarie ha entregado resultados financieros positivos e incrementó sus pronósticos para el 2019. El flujo ajustado por operación (AFFO, por su sigla en inglés) por Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI) subió de 2.5 a 2.55 pesos, y las distribuciones en efectivo pasaron de 1.70 a 1.76 pesos por certificado. Con ello, el dividend yield estimado sería de 8% bajo los precios actuales, escribieron en un análisis Armando Rodríguez y Andrea Lara.

Respecto a la apreciación en los títulos de Fibra Uno en la BMV, responde  a resultados trimestrales positivos, altas expectativas en los nuevos proyectos del portafolio y a la reducción en las tasas de interés libres de riesgo, consideraron los especialistas. “Con miras hacia los resultados del tercer trimestre, estimamos que el portafolio se beneficiará por el centro comercial Guanajuato y del edificio corporativo Mariano Escobedo”, indicaron.

Para Terrafina, un fideicomiso de bienes raíces industrial, se esperaría una recuperación en los próximos trimestres, con ocupaciones por encima de 95%, después de que el reporte corporativo del segundo trimestre fue negativo por mayores gastos operativos y financieros.

“Prácticamente todos los ingresos del fibra están dolarizados, por lo que la reciente depreciación del peso y los decrementos en el precio de los títulos de la emisora lo colocan como un fibra atractivo con un dividend yield de 9.3%, por encima del promedio de la industria”, expuso Armando Rodríguez.

El especialista de Signum Research recordó que los fibras de bienes raíces “generan utilidades por las distribuciones trimestrales que reparte entre los tenedores de sus CBFIs y por la apreciación de capital.

Quieren eliminar Fibras privados.

Sobre la propuesta de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público de eliminar la figura de fibras privados en la iniciativa de decreto de reforma de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR), Armando Rodríguez explicó que los fibras privados tendrían la alternativa de migrar hacia el mercado público.

El reto será que cuenten con los portafolios del tamaño adecuado para ser atractivos para una Oferta Pública Inicial (OPI). “Todo va a depender del tamaño de los portafolios y de las valuaciones para determinar si va a haber o no nuevos participantes en el mercado, dada esta restricción para los fibras privados. Y también que las condiciones de mercado lo permitan”, dijo.

Recordó que la creación del esquema de los fibras fue para incentivar el crecimiento y la inversión en el mercado inmobiliario. En el presupuesto de egresos, el esquema de fibras privados no tiene sentido con el cumplimiento de estos objetivos.

“Dado que se está mirando más hacia un enfoque de fiscalización, no se está promoviendo adecuadamente esta participación en el mercado inmobiliario, y es al parecer de las principales razones de la iniciativa que se plantea en la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR)”, dijo Rodríguez.

Bajo esta iniciativa, se busca aumentar la recaudación y la promoción del mercado inmobiliario, señala el documento.

“Se propone concluir con la figura de fibras privados de la Ley del ISR, mediante la reforma al artículo 187, fracción V de dicha ley”, expone.

La iniciativa contenida en el Paquete Económico 2020 establece una disposición transitoria que otorgue a los contribuyentes que aplicaban el esquema de fibra privado dos años contados a partir de la reforma propuesta para pagar el ISR causado por la ganancia obtenida en la enajenación de los bienes realizada al fideicomiso.

Los fibras privados deberán tener al menos 10 integrantes no relacionados entre sí, sin que ninguno mantenga en lo individual más de 20% de los certificados. La actual Ley del ISR requiere que un fibra inmobiliario distribuya anualmente al menos 95% de su resultado fiscal.

Los 10 fibras inmobiliarios representados en el S&P/BMV IPC Fibras tienen un valor de capitalización de 244,786 millones de pesos.

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