Los fibras industriales comenzaron a abrir la llave de sus inversiones en este año. Con los primeros proyectos anunciados, desembolsarán más de 450 millones de dólares.

Los primeros anuncios corrieron por cuenta de Prologis y Terrafina. La primera emisora reveló su plan de adquisición de nuevas propiedades, mientras que Terrafina llevará a cabo la construcción de un inmueble diseñado de acuerdo con las necesidades de uno de sus inquilinos, así como la expansión de otro que posee dentro de su portafolio.

A pesar de que este año arrancó con anuncios de nuevos proyectos, analistas del sector consideran que ésta no será la constante y que la actividad de compras de los fideicomisos de inversión en bienes raíces industriales será moderada en el 2020.

“En este año no esperamos ver adquisiciones muy agresivas, sino que los fideicomisos van a ser más selectivos o muy enfocados al desarrollo”, opinó Armando Rodríguez, gerente de Análisis en Signum Research.

En este tema coincidió Eduardo López Ponce, analista en Grupo Financiero Ve por Más. “Las adquisiciones en este año disminuirían en términos generales, porque el año pasado Fibra Uno realizó la inversión más grande en el mercado inmobiliario industrial”, mencionó.

Fibra Prologis informó la semana pasada que el 10 de febrero celebrará una asamblea de tenedores de sus títulos, en la que propondrá la emisión de capital por 440 millones de dólares (8,300 millones de pesos ) para adquirir un portafolio con 10 inmuebles industriales. Éstos se ubican en la Ciudad de México, Monterrey y Ciudad Juárez.

De materializarse la compra, la firma aumentaría su presencia en la Ciudad de México y participación en el mercado inmobiliario, que sirve al sector de comercio electrónico.

Cuenta con un portafolio de 191 inmuebles destinados a logística y manufactura en seis mercados industriales, con un área rentable bruta total de 3.2 millones de metros cuadrados.

El pasado 6 de enero anunció la compra de un edificio para uso logístico en la Ciudad de México de 41,779 pies cuadrados, por el que pagó 100 millones de pesos.

Con cautela

El director general de Prologis, Luis Gutiérrez, dijo en su reciente conferencia telefónica con analistas que aunque estaban “optimistamente cautelosos” por el entorno en México, con una economía estancada, decidieron reiniciar con sus adquisiciones por las oportunidades que se están abriendo en el mercado.

“Estamos reafirmando nuestras posiciones para el 2020, ya que vemos un entorno saludable y las inversiones son, principalmente, para adquirir dos propiedades, una en Ciudad Juárez y otra en Monterrey”, sostuvo entre analistas bursátiles con motivo de la presentación de sus resultados financieros del cuarto trimestre del 2019.

Gutiérrez enfatizó que, además de estas propiedades, contemplan inversiones adicionales para todo el año en otros mercados como en Reynosa, Tamaulipas.

“Estaremos listos para adquirir esos activos si las condiciones lo permiten”, enfatizó.

Por su parte, Fibra Terrafina, que se enfoca al desarrollo, renta y administración de bienes raíces industriales en México, reveló que construirá una propiedad hecha a la medida, la cual comprenderá más de 359,000 pies cuadrados y una inversión estimada de aproximadamente 14.7 millones de dólares, de los cuales, el fibra aportará 7.4 millones de dólares.

Otro de los proyectos de este fideicomiso inmobiliario es la expansión de una propiedad que posee, la cual demanda una inversión total de 4.2 millones de dólares.

“La operación resultará positiva para Terra por el crecimiento en su área bruta rentable de 1.2%, considerando tanto la construcción y la expansión; mayor exposición al sector de aviación, eventual generación de flujos, además, alarga el vencimiento de contratos de arrendamiento”, opinó Roberto Solano, analista de Monex.

En noviembre del 2019, Fibra Uno realizó la compra más grande en el mercado de Real Estate. Fue un portafolio de 75 propiedades industriales por un monto de 841 millones de dólares. También Fibra Monterrey, después de una sequía importante en emisiones subsecuentes de capital en la Bolsa Mexicana de Valores, logró levantar recursos por 3,900 millones de pesos para comprar propiedades.

Analistas de Monex

Recomiendan Compra a los certificados de Fibra Monterrey

Grupo Financiero Monex extendió la recomendación de Compra y un precio objetivo de 14 pesos para los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios (CBFI) de Fibra Monterrey que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), lo que significaría que tiene espacio para generar un rendimiento de 16.7% este año.

En las primeras semanas del año, los papeles de la emisora retroceden 0.66% respecto a un precio de 11.97 pesos, lo cual se compara negativamente con el rendimiento de 4.38% que acumula el índice de fibras, que mide el comportamiento de 10 fideicomisos inmobiliarios.

Roberto Solano, analista de Monex, estima que para este 2020 los valores de Fibra Monterrey alcanzarán un precio de 14 pesos.

En los últimos cinco años, el precio de los CBFI del fideicomiso ha dado un rendimiento de 52%, incluyendo dividendos.

“A pesar de que en el 2020 hay un escenario modesto en el crecimiento económico, el sector de fibras se mostrará “resiliente” por la tasa de ocupación promedio de 94% y el escenario de menores tasas de interés”, considera.

De esta perspectiva también se beneficiaría Fibra Monterrey, cuya ocupación de las naves, edificios de oficinas e inmuebles comerciales, presentan una ocupación general de 97 por ciento. El especialista comenta que la valuación de la emisora, en términos de net asset value (NAV que se basa principalmente en el valor de las propiedades), presenta un descuento de 15.8% respecto a los precios de mercado. El fideicomiso de inversión en bienes raíces (fibra) posee un portafolio compuesto por 55 inmuebles.

judith.santiago@eleconomista.mx