La burbuja inmobiliaria que aqueja a la Ciudad de México sigue en aumento, más resultado de la especulación que por causa de la oferta y la demanda. El informe publicado por el portal inmobiliario Lamudi, titulado Informe 2018 Del Mercado Inmobiliario en México, confirma esta tendencia: los precios de compra y renta de inmuebles en esta megaurbe son los más altos del país, con precios que duplicaron —en ambos rubros— la media nacional.

El informe de Lamudi reporta que el año 2017 cerró con un precio promedio nacional anualizado por venta de casa de 4,017,532 pesos, mientras que un departamento se vendió en promedio en 4,733,000 pesos. En contraste, en la Ciudad de México el precio promedio de una casa durante el mismo periodo fue de 8,057,000 pesos; por un departamento se pagó en una media de 6,574,000 pesos. Se trata de los precios inmobiliarios más altos del país, con una diferencia para una casa de 100% entre el precio promedio nacional y el de la Ciudad de México y de 39% para un departamento.

En el rubro de renta de inmuebles, el mercado inmobiliario de la capital de México también presentó los precios más altos. Mientras que la media nacional por la renta de una casa fue de 17,986 pesos y de 20,582 pesos para un departamento, en la Ciudad de México los precios promedio fueron de 46,170 pesos y de 28,857 pesos respectivamente; 157% más que la media nacional para la renta de una casa, y 40% más para la renta de departamento, según cálculos realizados con los datos de Lamudi, una compañía de origen alemán con operaciones en América Latina, Oriente Medio y Asia.

Un fenómeno exclusivo de México

Jaume Molet, director general de Lamudi Latam, explicó en entrevista para El Economista que la enorme diferencia existente entre los precios de la Ciudad de México con respecto al promedio nacional no se observa en los mercados inmobiliarios de otros países en los que Lamudi tiene presencia. Atribuyó este fenómeno a que la Ciudad de México carece de un diseño para el sector que privilegie la vivienda vertical, a diferencia de países asiáticos como Filipinas, en los que es una política pública, y el grueso de la vivienda es de este tipo.

Esta deficiencia en el diseño de la vivienda en la Ciudad de México ha causado un déficit en la oferta que, sumado a la alta demanda al ser la entidad el mayor polo económico del país, tiene como consecuencia los altos precios del mercado, dijo Jaume Molet.

Datos de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) apoyan la tesis de Molet. La Ciudad de México cuenta con apenas 27.1 hectáreas de reservas territoriales registradas ante la Conavi a diciembre de 2017. Nuevo Léon, la entidad con el segundo mercado inmobiliario más caro del país, cuenta con reservas territoriales del orden de las 29,287.8 hectáreas.

Especulación inmobiliaria

Las declaraciones de la diputada Dunia Ludlow, presidenta de la Comisión de Vivienda de la ALDF, coinciden con las de Molet en lo tocante a que los altos costos del mercado inmobiliario son producto de una mala política de desarrollo urbano y de vivienda. La falta de normatividad y de instrumentos de planeación para generar una política de vivienda ordenada por parte de las autoridades ha dado pie a la especulación con el suelo.

Uno de los mecanismos empleados por los especuladores es la compra de tierras con alto potencial de rentabilidad, que mantienen ociosas a la espera de normativas que eleven sus ganancias. Estos predios, que podrían usarse para construcción de vivienda, no entran en el inventario de las reservas territoriales de la Ciudad, dado que son propiedad de particulares.

La Ciudad de México tiene una demanda anual de 60,000 acciones de vivienda, de las cuales, sólo se resuelve el 20 por ciento. Del total de estas solicitudes resueltas, el 60% son para construcción de vivienda residencial, cuando la mayor demanda se encuentra en la vivienda de los tipos social y popular.

Con departamentos con un precio promedio de 6.5 millones de pesos, más de la mitad de población de la Ciudad de México se ve imposibilitada a acceder a un crédito para comprarlos, toda vez el 60% gana menos de diez salarios mínimos, es decir, menos de 10,000 pesos al mes.

Soluciones a los altos costos de la vivienda

Para dar solución a esta problemática, Ludlow propuso la creación de un programa integral con el que se haga un registro de predios subutilizados o abandonados, al igual que un censo de edificios sin propietarios —en la Ciudad son 180,000 los inmuebles que no cuentan con escrituras—, al tiempo que se determine su situación jurídica, y así evaluar cuáles predios e inmuebles cuentan con las condiciones legales para ser expropiados por la Ciudad de México y cubrir con ello una parte de la demanda de vivienda.

Sobre el tema del mercado de renta inmobiliaria, la presidenta de la Comisión de Vivienda de la ALDF, afirmó que la regulación en la materia es uno de los grandes pendientes tanto de la legislación local como de la nacional. “El mercado de vivienda en renta es muy informal”, pues no existe una cifra oficial de cuántas viviendas existen en renta, dijo Ludlow. Añadió que es necesaria una regulación de este mercado, pues cuenta con gran potencial económico por un lado, y por el otro, debido a las tendencias de la población joven que están reconfigurando el mrecado inmobiliario, pues tiende más a rentar inmuebles que a comprarlos.

¿Los mexicanos compran o rentan?

Jaume Molet dijo que el mercado inmobiliario de México se divide en márgenes de 60% para compra y 40% para renta. Uno de los hallazgos del estudio de Lamudi destacado por Molet es el del comportamiento del mercado diferenciado por grupos etarios. Los millennials se inclinan por la renta, mientras que la Generación X, de 35-54 años, es el grupo que mayoritariamente compra inmuebles.

Ante condiciones de créditos hipotecarios que exigen contar con 30% del valor de la propiedad para ser aprobado por las instituciones financieras, los jóvenes que apenas han ingresado al mercado laboral no cuentan con el capital suficiente capital aportar este enganche, orillándolos a optar por las rentas, ante la necesidad de contar con un un techo.

Del otro lado está el grupo etario de mayores de 35 años, que cuentan con un empleo estable e ingresos que les posibilitan el ahorro. Contando con historial crediticio y pudiendo acreditar antigüedad laboral —requisitos que los hacen sujetos confiables a vista de las instituciones financieras—, las personas perteneciente a la Generación X son candidatos idóneos para acceder a créditos hipotecarios.

luis.martinez@eleconomista.mx