Adquirir un inmueble con el propósito de obtener rendimientos puede ser difícil de costear para una sola persona. Por ello, el crowdfunding inmobiliario se presenta como una alternativa para obtener las ganancias de los bienes raíces sin tener que comprar un inmueble completo, ya que se hace mediante participaciones que van desde 25,000 hasta 100,000 pesos.

Al igual que el crowdfunding tradicional, en el fondeo colectivo inmobiliario se reúne a un grupo de inversionistas, cada uno de los cuales aporta mediante una participación una determinada cantidad de recursos para financiar un proyecto, en este caso, la construcción de una casa, un departamento e incluso todo un condominio, para que los partícipes puedan tener acceso a los retornos que estos proyectos generen.

Es un mecanismo en el cual gente con tickets pequeños puede acceder a una de las clases de activo más grandes y rentables del mundo, a la que tradicionalmente era difícil tener acceso con inversiones pequeñas , dijo al respecto Juan Carlos Castro, CEO de Briq.

Esta plataforma, junto con Inverspot y Expansive, forma parte de las primeras de crowdfunding inmobiliario en el país, y si bien funcionan bajo la misma premisa, cada una tiene particularidades para distintos perfiles.

El que no se arriesga (mucho) también ganA

En esta modalidad de crowdfunding existen dos esquemas: el de deuda y el de capital.

El primero de éstos, como su nombre lo indica, utiliza los fondos de sus partícipes para financiar el préstamo de un desarrollo inmobiliario, mientras que en el esquema de capital o los fondeadores entran directamente como socios, es decir, no le prestan a alguien para que desarrolle un proyecto inmobiliario sino que ellos mismos lo adquieren, por lo cual pueden acceder a más rendimientos, aunque con mayores riesgos.

En voz de los directivos de estas plataformas, los riesgos de la deuda se asemejan a los que ofrecen otros instrumentos similares, como los certificados de la Tesorería (Cetes), aunque su rango de rendimientos anuales va de 12 a 14%, mientras que los títulos del gobierno federal ofrecen alrededor de 5 por ciento.

Existen riesgos (en deuda), pero se exige el pago; nosotros nos metemos en un fideicomiso y ahí está clara la instrucción de que se tiene que pagar en cierto plazo. Por ejemplo, ahorita tenemos un proyecto que da 13% en 10 meses; es en ese tiempo porque (el inmueble) tiene varios potenciales compradores , abundó Adolfo Zavala, cofundador y director general de Expansive, donde las inversiones son desde 50,000 pesos.

De manera similar, en Briq la inversión es desde 25,000 pesos, con la consideración de que, en deuda, las inversiones una vez realizadas no pueden ser líquidas hasta que se repaguen (...) Se pagan los intereses de forma trimestral, y el capital al vencimiento del plazo; como es un préstamo, existe un plazo, una tasa fija y una garantía, que es el inmueble , explicó Juan Carlos Castro, CEO de la compañía.

La segunda modalidad, de capital, ofrece rendimientos desde 15 hasta 20%, e incluso en algunos proyectos de gran éxito puede alcanzar hasta 30% anual.

No obstante, los directivos precisan que así como los rendimientos pueden irse al alza, también pueden bajar, dependiendo de la competencia que tenga el inmueble o de problemas en su desarrollo ya que, recordemos, aquí el inversionista se convierte en socio, no en prestamista.

Inverspot es la plataforma que más le apuesta a la modalidad de capital, ya que las participaciones de sus inversionistas las cuales pueden adquirirse a partir de 100,000 pesos sólo entran en este esquema, prescindiendo de la deuda. De manera similar, Briq y Expansive también tienen participaciones en capital, mas no se limitan sólo a ésta.

Implica riesgos que dando un crédito, no; por ejemplo, si se estima que el proyecto se termine en 13 meses, puede irse a 16; esos tres meses de diferencia nos pueden pesar un poco en la utilidad. No obstante, el proyecto puede estar a 13 meses y venderse en siete, y la utilidad se recupera en ese tiempo , detalló David Agmón, director ejecutivo de Inverspot.

De ahí que, como sucede en fondos de renta variable, el esquema de capital sea sólo para los más arriesgados.

Cuando entra a un poco más de riesgo y a una variable que tiene más rendimiento, aunque invierte en la misma industria (inmobiliaria), sólo cambia la modalidad , concluyó Agmón.

juan.tolentino@eleconomista.mx