La pandemia de Covid-19 y el auge del home office generaron que los tres principales mercados del país, Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey, durante este primer semestre de 2021 sufrieran una merma en la demanda del sector inmobiliario de oficinas y que se generaran incrementos en la desocupación, informó la consultora Datoz.

Durante la presentación del informe Panorama del mercado inmobiliario de oficinas (CDMX, GDL y MTY) al 2Q 2021, el director general de Datoz, Sergio Mireles Montaño, expuso que el panorama para el resto del año es que se siga en un estado anémico de la demanda de espacios corporativos.

“A como vemos la tendencia y las dificultades que siguen representando, como los fenómenos como el home office, la tercera ola de Covid-19, así como la muy lenta, en ciertos sectores, recuperación de los espacios corporativos, creemos que en cierta manera va a seguir anémica la demanda”, señaló.

“Hay que recordar que el modelo híbrido de teletrabajo está para quedarse (...) Creemos que estas tendencias a la baja de demanda e incrementos de desocupación de manera generalizada por mercados van a seguir creciendo. Definitivamente, es algo que seguimos esperando para lo que resta del año”, reiteró el especialista.

De acuerdo con Sergio Mireles, durante este primer semestre del año el inventario de Ciudad de México continuó concentrándose en los corredores Insurgentes, Polanco, Santa Fe y Reforma, en conjunto, concentran 66% del inventario total.

“El inventario cerró el semestre con alrededor 10.2 millones metros cuadrados existentes y en lo que respecta la tasa de disponibilidad aumentó en todos los corredores, en nueve de los diez corredores que analizamos, con excepción de Interlomas”, acentuó.

Refirió que al cierre del segundo trimestre se cerró en total con 639,000 metros cuadrados adicionales, comparados con el mismo periodo del 2020. 

“Estamos acumulando un aumento de 377,000 metros cuadrados adicionales que se han agregado al mercado de la Ciudad de México durante los últimos tres trimestres, la razón por estos incrementos se debe a una combinación de desocupaciones, inicios de construcción y subarrendamientos”, subrayó.

Sobre cómo se ha comportado el indicador de absorción bruta en el mercado de la capital del país, indicó que en total se han absorbido alrededor de 80,000 metros cuadrados de enero a junio del 2021, comparado con una absorción bruta de poco más de 138,000 metros cuadrados durante el primer semestre del año anterior; esto representa una disminución de aproximadamente de 43 por ciento.

En tanto, el segundo trimestre del 2021 registró una caída de 27% comparado con los tres meses anteriores, que son 46,175 metros cuadrados contra 33,353 metros cuadrados en el segundo trimestre del año.

“No obstante el segundo trimestre por si solo aumentó por apenas 7%, comparado con la demanda del segundo trimestre del 2020. Hay que destacar que los giros que tienen mayor protagonismo son finanzas, farmacéutica, tecnología y energéticos, que en conjunto abarcan 50% de los metros cuadrados ocupados durante el periodo”, puntualizó.

Respecto a los precios de salida para la urbe, el promedio general del mercado ha disminuido alrededor de 1.08% año con año, observando el segundo trimestre con un promedio de 21.91 dólares por metro cuadrados al mes. 

“El mercado de la Ciudad de México sigue cotizando en dólares, la disminución del precio es realmente consecuencia directa de la alza de la tasa de disponibilidad y la continua demanda anémica por espacio de oficinas”, dijo.

Para el caso Guadalajara, el director general de Datoz aseveró que la Zona Financiera, Puerta de Hierro, junto con López Mateos Sur, que son tres de los cinco corredores importantes de este mercado tapatío, representaron 80% del inventario total, cerrando el periodo con 898,000 metros cuadrados existentes.

“Lo que respecta a la tasa de disponibilidad, ésta aumentó por aproximadamente 2.18 puntos base año con año, 17.22% al cierre del primer semestre del 2020 y cerrando el primer semestre 2021 en 19.40 por ciento. En total, estamos contabilizando alrededor de 68,000 metros cuadrados adicionales al cierre del segundo trimestre comparado con el mismo periodo de un año antes”, planteó.

Sergio Mireles recordó que este aumento obedece a que se sumaron 133,958 metros cuadrados al mercado por medio de obras finalizadas y de 39,000 metros cuadrados de desocupaciones.

Además, se detectó un aumento de 23,000 metros cuadrados al comparar el segundo trimestre con el primer trimestre del 2021, lo que se traduce en que hay un continuo incremento de espacios, es decir, sigue aumentando la disponibilidad.

En cuanto al indicador de absorción bruta, comentó que se sigue superando al 2020 y es que año con año ha incrementado casi 60 por ciento.

“Tan solo en este caso la transacción de Farmacias Guadalajara que sucedió el trimestre anterior, representa 50% del espacio ocupado durante el primer trimestre del año (...) El hecho de que la absorción bruta del 2021 supere la del 2020, no necesariamente nos indica que la demanda de espacios ha tenido un año bueno en Guadalajara, sino que realmente viene de un año complicado, por efectos de la pandemia”, reveló.

En tanto, los precios promedio de salida en Guadalajara también disminuyeron. Año con año ha tenido una reducción de aproximadamente 4.25%, cayendo en los cinco corredores que monitorean y cerrando el periodo en 352 pesos por metro cuadrado al mes.

El analista informó que casi del 75% del inventario de Monterrey se concentra en cuatro corredores de un total de 13, donde están incluidos Valle Oriente, Margáin-Gomez Morín, Centro y Santa María.

“Finaliza el segundo trimestre con un inventario registro total que equivale a 1.72 millones de metros cuadrados existentes (...) La tasa de disponibilidad ha aumentado año con año, con 3.5 puntos base, representa un incremento de 82,000 metros cuadrados, terminando el periodo con una tasa de 18.07% y la tasa de disponibilidad sigue aumentando”, resaltó.

Asimismo, la absorción bruta durante los primeros seis meses del año ha disminuido aproximadamente 42% comparado con el mismo periodo del 2020, mientras que la absorción acumulada del año ha sido de tan solo 7,019 metros cuadrados.

“El mercado pasó por una desaceleración durante el segundo trimestre comparado con el primer trimestre al registrar una menor demanda durante este año, trimestre con trimestre de nuevo. El segundo trimestre cae comparado con el desempeño del primer trimestre, por aproximadamente 70%”, declaró.

Ante los resultados de estos tres mercados del país, Mireles Montaño volvió a señalar que la situación no es alentadora.

“Esto nos habla de una situación definitivamente no es alentadora, esperaríamos una baja en la demanda con el año anterior, vemos que los efectos del Covid, la popularidad del home office, del esquema de vía remota siguen afectando a los mercados, a las absorciones brutas en mercados generales”, sostuvo.

Monterrey, caso particular

A pesar de que la demanda de espacios corporativos ha bajado, el directivo resaltó que Monterrey ha tenido una dinámica diferente en estos primeros seis meses del año, debido a que sus precios de salida han aumentado.

De acuerdo con Sergio Mireles, el precio promedio de salida en Monterrey aumentó alrededor de 5.78% año con año, cerrando el promedio en 312 pesos por metro cuadrado al mes.

“Con respecto a los precios, en Monterrey vimos un alza de precios, pero esa alza de precios no necesariamente obedece a la dinámica de lo que está sucediendo en Monterrey, porque igual que en Guadalajara, igual que en Ciudad de México, la demanda está anémica, sigue disminuyendo de cierta manera, eso por una parte”, subrayó.

Sobre los motivos que están provocando esto, ahondó que hay dos vertientes: la primera es porque en esta entidad hay espacios acondicionados que se están desocupando y por el nivel de acondicionamiento que traen están saliendo con un precio más elevado, en tanto, la número dos,  es que los espacios en subarrendamiento son prácticamente espacios que están disponibles para que el inquilino llegue y empiece a trabajar.

“En muchas ocasiones en estos espacios de arrendamientos ya vienen amueblados y por ende, su precio está más elevado, hay ciertos edificios emblemáticos cotizados en dólares que no es la norma en Monterrey como en Ciudad de México, donde el propietario tiene o ha intentado estirar la liga en lo que respecta en la negociación del precio, han preferido abordar  temas de negociaciones de condiciones contractuales”, profundizó.

“Esta combinación de factores nos ha llevado a ver que de manera generalizada, que ha habido por dos trimestres consecutivos un incremento en el precio promedio, de cierta manera quiero decir que está artificialmente inflado por los espacios que han estado saliendo al mercado”, finalizó.

kg